Некоторые нежелательные детали продаваемой жилплощади не замечают даже опытные риелторы. Поэтому если у вас на горизонте маячит сделка с недвижимостью, читайте и запоминайте, на что нужно обратить пристальное внимание.
По самым популярным вопросам, которые задают покупатели владельцам квартир, можно понять, чего не хотят практически все:
угловую, первый или последний этаж, холодную, сырую, с плохими соседями, в криминальном районе. Но ведь испортить жизнь способны не только пьяные дебоши через стену в квартире, которая сдается по часам и суткам, но и куда более мелкие детали. Давайте
пройдемся по некоторым из них.
Риск и расходы на безопасность
- Смотрели квартиру на втором этаже, - рассказывает Марина, - очень понравилась планировка, двор зеленый, тихий - ветки до окон, хозяйка оставляла мебель. При первом просмотре я не заметила ничего отталкивающего, поэтому в очередной раз позвала мужа смотреть вместе, и договариваться о цене. Муж подошел внимательнее посмотреть окна и увидел, что внизу под двумя комнатами серый незаметный козырек. Он был расположен на расстоянии человеческого роста от окон.
Возможно, кто-то скажет, что решетки для окон решат проблему. Однако в наше время - пластиковые окна вместе с решетками - не являются преградой для воров. Если бы окна выходили на дорогу, где хорошо просматривались со всех сторон, тогда можно было бы согласиться, но окна в данном случае выходят в глухой зеленый двор… К тому же установка решеток стоит немалых денег, а значит,
расходы на ремонт увеличатся.
Этот запах станет вашим
Если говорить о вторичном рынке жилья, как только вы зайдете в квартиру, почувствуете запах. Он исходит от стен, пола, мебели, линолеума или других отделочных материалов, чего угодно. Тяжелый запах чаще в тех квартирах, где курили и редко проветривали. Многие ошибочно думают, что после ремонта он уйдет. Но далеко не всегда это происходит. Дело в том, что запах въедается глубоко в стены и спустя непродолжительное время после ремонта, он может напомнить о себе. Дома 60-70 года постройки и старше «пахнут старостью» даже после капитальной отделки стен.
Хуже всего, если вы почувствуете запах сырости. Это значит, что где-то в доме растет плесень, на борьбу с которой можно безуспешно тратить годы. Возможно, при предпродажной подготовке хозяева высушили и замазали черные углы, но запах все равно выдаст этот недостаток и плесень вернется. Какие бы средства, избавляющие от плесени, вам не советовали, имейте в виду - бороться с ней сложно. Для этого необходимо весь дом обрабатывать средствами, схожими по составу с пенициллином, потом просушивать помещение и вновь
его обрабатывать - каждый уголок и стеночку.
Коридор: начало дома
Кто-то любит большую просторную прихожую, а кому-то все равно, где разуться, лишь бы комнаты имели большую площадь. И тех, и других можно понять. Вот только одна деталь: от того, где в вашем коридоре будет расположена входная с улицы дверь, от того, где вы разуетесь, будет зависеть чистота и гигиена всего дома. Если на кухню, в ванную комнату, в спальню, вам придется идти не просто по коридору, а именно через то место, где вы разулись - грязь будет разноситься по всем комнатам. Содержать коридор всегда в идеальном
состоянии сложно, согласитесь?
На что еще стоит обратить внимание:
- спросить у соседей о состоянии коммуникаций в подвале (часто ли зимой случаются аварии, нет лизапаха канализации в подъезде,
плесени на стенах);
- узнать, какие соседи (спросить жильцов дома или в организации, занимающейся управлением дома); - послушать, не скрипит ли пол - потом это очень раздражает;
- проверить радиаторы отопления на наличие рыжих пятен, они свидетельствуют о подтеканиях;
- на верхних этажах напор холодной воды бывает настолько маленьким, что не запускается стиральная машина, особенно летом;
- и первый и последний этажи могут быть удобными для проживания, но продать их будет сложнее;
- пройдитесь рядом с домом вечером, посмотрите, не функционируют ли поблизости кафе, рестораны, букмекерские конторы - шум,
драки, пьяные потасовки - неотъемлемая часть жизни таких заведений; - попросите счета за коммунальные услуги за зимние месяцы, это поможет вам планировать будущие траты и понять, не дорого ли будет
обходиться содержание квартиры; - поинтересуйтесь, насколько оперативно реагирует на просьбы жильцов работники обслуживающей организации (электрики,
сантехники);
- наличие в шаговой доступности маркетов - важно, но еще более важно обратить внимание на цены в этих магазинах; - освещение комнат и наличие зеркальных поверхностей сильно влияют на восприятие размера пространства;
- в пустой квартире оценить квадратуру сложно - комнаты без мебели всегда кажутся меньше, потому что ширину и высоту вам не с чем
сравнить.
Конечно, решающим фактором при выборе будет соотношение цены и состояния квартиры. За небольшие деньги, многие пойдут на компромисс и не посмотрят на наличие нежелательных нюансов. Поэтому все эти советы хороши тогда, когда вы располагаете достаточной суммой, позволяющей вам выбирать. Но, как говорится, кто предупрежден, тот вооружен!

Особенности получения налогового вычета на имущество
Официально трудоустроенные граждане России, купившие жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости, могут вернуть часть денег в виде имущественного налогового вычета. Его размер составляет 13% от стоимости приобретенного жилого объекта и не может превышать 260 тысяч рублей. Эксперты «Уральского Дома Недвижимости» (сайт u-dn.ru ) подготовили для вас примеры расчета налогового вычета, а также расскажут о том, кто и как может его получить.
Кому доступен имущественный налоговый вычет
Воспользоваться налоговым вычетом на имущество можно в следующих случаях:
• при покупке земельного участка, квартиры, комнаты, дома или доли в любом из этих объектов недвижимости за счет собственных
денег или кредитных средств;
• при строительстве частного дома, коттеджа, таунхауса;
• при возникновении расходов, связанных с чистовой отделкой новой квартиры (если жилье приобреталось у застройщика с
черновой отделкой).
Имущественный налоговый вычет не доступен тем лицам, которые уже воспользовались им или купили объект недвижимости у ближайших родственников (супруга/супруги, родителей, детей, сестер/братьев).
Как рассчитывается налоговый вычет на имущество
Максимальная сумма налогового вычета на имущество в России не превышает 260 тысяч рублей (рассчитывается она как 13% от 2 млн рублей). Размер вычета определяется двумя параметрами: стоимостью приобретенного жилья и суммой ежегодных налоговых отчислений с дохода. Вернуть часть денег, потраченных на покупку недвижимости, можно в несколько этапов: за каждый год выплачивается ровно столько, сколько было перечислено в бюджет подоходного налога. Оставшаяся сумма распределяется на
несколько лет.
Примеры расчета:
Если в 2016 году вы купили квартиру-студию в ЖК «Екатерининский» за 2,49 млн рублей и заработали за эти 12 месяцев 500 тысяч рублей, то сумма возврата составит 260 тысяч рублей. А поскольку подоходный налог в данном случае будет равен 65 тысячам рублей (500 000 х 13%), то получить всю сумму можно будет в течение 4 лет.
2. По аналогичной схеме рассчитывается налоговый вычет и для более дорогих объектов. Например, при покупке трехкомнатной квартиры в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» за 4,63 млн рублей сумма возврата также составит 260 тысяч рублей. За сколько лет вам удастся получить всю сумму, зависит от уровня ваших официальных доходов.
Какие документы нужны для оформления имущественного налогового вычета
Для получения налогового вычета вам понадобятся следующие документы:
паспорт;
•заявление;
• справка по форме 3-НДФЛ;
• документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости;
• договор купли-продажи жилья с указанием его стоимости;
справка 2-НДФЛ.
Эти документы необходимо предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства, деньги за купленный объект недвижимости
будут перечислены вам в течение 3 месяцев.

Может ли иностранец купить жилье с землей в России?
Может ли иностранец приобрести таунхаус, блок-секцию или дом, то есть жилье с землей?
Отвечает управляющая компании Кузьминых Наталья Романовна:
В нашей стране нет никаких ограничений на покупку жилья и земли под ним иностранцами. Участвовать в сделках могут граждане любых государств, а также лица без гражданства. И если участие в сделках лиц, не имеющих никакого гражданства, является достаточно редким, то количество сделок с участием граждан других государств весьма велико. Помимо «настоящих» иностранцев, таких как не говорящие по-русски граждане Европы и США, много разноплановой недвижимости покупают граждане СНГ и бывших союзных республик, которые используют русский язык как родной или второй основной.
Процедура покупки недвижимости иностранцами достаточно проста: требуется перевести на русский язык паспорт, заверить этот перевод и, в случае наличия супруга(и), предоставить его (ее) согласие на сделку. При этом нередко граждане других государств предпочитают не привозить в Россию вторую половину для подписания согласия. В таком случае согласие супруга(и) можно оформить в стране своего проживания: либо в нотариальном отделе консульства РФ, либо у обычного нотариуса. Во втором случае до пересылки в Россию потребуется поставить на этот документ апостиль, а после пересылки - перевести его и заверить нотариально. Если покупатель присутствует на сделке и подписывает договор купли-продажи сам, нотариус, в зависимости от гражданства покупателя, может поинтересоваться у клиента знанием русского языка. В этой ситуации необходимым условием будет присутствие на сделке дипломированного переводчика, который наравне с нотариусом несет определенную ответственность за сделку и чьи данные будут внесены в договор. Во всем остальном соблюдаются правила, используемые для сделок с участием российских граждан.
Отвечает ведущий специалист агентства недвижимости Санарова Лариса Александровна:
Согласно нашему законодательству, для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц нет ограничений по приобретению недвижимости с земельным участком. Таким образом, у этой категории людей есть возможность приобретать в собственность в том числе и таунхаусы. Однако в данной ситуации существует ограничение иного рода. По указу Президента N 26 от 9 января 2011 года, в ряде приграничных территорий полностью исключается возможность приобретения земельных участков иностранцами. Перечень принят в поддержку федерального закона о Государственной границе Российской Федерации и включает в себя 380 муниципальных образований. Это, например, Кронштадтский район в Санкт-Петербурге, 19 муниципальных районов и образований в Калининградской области и другие. То же правило касается земель, расположенных на границах морских портов, и земель сельскохозяйственного назначения. Подробный список территорий, где иностранцам запрещено приобретать недвижимость с земельными участками, можно найти в официальных источниках.
Отвечает коммерческий директор АН «УДН» Кузьминых Вадим Владимирович:
Наш закон не запрещает продавать недвижимость иностранцам. И, действительно, граждане других государств проявляют интерес к российской недвижимости, особенно в курортных зонах Юга России. Во-первых, потому что благодаря высокому спросу курортная недвижимость имеет стабильную репутацию. А во-вторых, приезжающих в южные регионы России иностранцев привлекает климат - привычный для жизни и подходящий для бизнеса. В данных условиях нерезиденты чаще всего не рассматривают покупку готового дома, квартиры или таунхауса. Как правило, это те люди, которые приезжают с намерением открыть в России свой малый или средний бизнес. Они интересуются участками под строительство и зачастую приобретаемая здесь недвижимость становится частью бизнес-активов. Иностранцы привозят свои наработки, которые так или иначе связаны с едой, особенно такая тенденция наблюдается у французов и итальянцев. Иностранные покупатели занимаются сельхозработами, то есть покупают участки для освоения, выращивания какой-либо продукции, в том числе под виноградники, иногда скотоводство; налаживают работу небольшого производства, например сыродельни; управляют ресторанным бизнесом.
То есть на Юге России иностранцы из дальнего зарубежья и, что интересно, из Казахстана чаще покупают землю и строят на ней то, что нужно им для работы и жизни (ту же гостиницу, ресторан, зону отдыха). Среди же покупателей квартир много приезжих из соседних стран: Украины и Белоруссии.
Отвечает ведущий специалист агентства Воинкова Мария Александровна:
Согласно действующему законодательству, иностранный гражданин вправе приобретать недвижимость в России, в том числе недвижимость с прилегающим земельным участком. Однако у нерезидента РФ нет возможности прописаться в свой таунхаус или дом, так как право на прописку имеют исключительно граждане России. Граждане других государств могут только зарегистрироваться по месту пребывания, даже несмотря на наличие жилого помещения в собственности.
Что касается ограничений на владение земельным участком иностранным гражданином, то их определяет ст. 15 Земельного кодекса РФ. Так, иностранные граждане не могут покупать жилье с земельным участком и селиться на приграничных территориях в районе Государственной границы (перечень приграничных территорий утвержден Указом Президента №26 от 09.01.2011 г.), на сельскохозяйственных территориях и территориях, прилегающих к морским портам (с п.2 ст.28 ФЗ от 08 ноября 2007 года N 261-ФЗ).

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?
Вопрос - Моя сестра живет в США, недавно забрала к себе свою маму 1939 года рождения. Мама - гражданка РФ. Собрались продавать квартиру в России (мама - собственник и прописана в этой квартире). Продажа квартиры по доверенности. Вопрос: будет ли моя тетя платить 30% налог с продажи своей недвижимости? И можно ли ей выписаться, не приезжая сюда?
Отвечает юрисконсульт компании «УДН» Вадим Владимирович:
Чтобы ответить на ваш вопрос, сначала необходимо выяснить, в течение которого времени собственница квартиры находится за пределами Российской Федерации. Согласно российскому законодательству, человек перестает быть налоговым резидентом в случае, если он отсутствует в стране более 183 дней в течение последних 12 месяцев. В зависимости от этого определяется, будет ли ваша тетя платить налог по указанной ставке 30% как нерезидент (то есть, при отсутствии на территории страны более 183 дней) или все же заплатит 13% как резидент РФ. Что же касается снятия квартиры с регистрационного учета, то здесь возможен вариант с доверенностью, оформленной либо в российском консульстве в США, либо подготовленной заранее у нотариуса в России.
Отвечает управляющая АН "Уральский Дом Недвижимости" Кузьминых Наталья Романовна:
Налоговыми резидентами РФ являются лица, фактически находящиеся в России более 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Почему это важно? Дело в том, что именно категория этих граждан освобождается от уплаты налога после продажи квартиры, находящейся в собственности более 3 лет. Если же период владения жильем составляет менее 3 лет, по закону будет необходимо оплатить налог по ставке 13 %
Теперь перейдем к нерезидентам Российской Федерации. Даже если ваша тетя гражданка России, но фактически находилась на территории страны менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, то она получает статус нерезидента РФ. Поэтому после продажи квартиры она будет обязана уплатить налог на доход, получаемый физическими лицами, по ставке 30 %.
Что касается выписки из квартиры без присутствия выписываемого, то в данном случае используется доверенность. Однако во избежание действий злоумышленников не все отделения УФМС соглашаются на такой способ. Поэтому лучше заранее позвонить в паспортный стол и узнать о возможности выписки по доверенности. Кроме того, рекомендуется заверить данный документ у нотариуса. В нем должно быть указано конкретное действие, которое выписываемый доверяет провести доверителю, с обязательным указанием адреса квартиры, откуда нужно выписаться. Также следует заверить у нотариуса и личное заявление о снятии жилья с регистрации.

Как лучше всего купить квартиру в России, не имея российского гражданства?
- Как наиболее надежно и безопасно приобрести квартиру в России не гражданину России (Казахстан, гражданство России - в ближайшем будущем), какие проблемы могут возникнуть? Может быть, стоит сначала решить вопрос с гражданством, а затем покупать недвижимость?
Отвечает ведущий специалист агентства «УДН»
Николаева Наталья:
Стремление граждан из стран ближнего зарубежья приобретать недвижимость в Екатеринбурге и других городах России, которая раньше стоила значительно дороже, объясняется тем, что сейчас из-за разницы курсов выгоднее купить свое жилье, чем оплачивать аренду чужого.
В практике нашей компании достаточно случаев покупки квартир иностранным гражданами, прежде всего из стран СНГ. Иностранные граждане обладают полным правом приобрести квартиру как в строящемся доме, так и на вторичном рынке на тех же правах, что и граждане России. При оформлении права собственности на квартиру покупатель без российского гражданства не может оформить в ней постоянную регистрацию по месту жительства, только временную регистрацию по месту пребывания.
Для заключения сделки с недвижимостью и последующей регистрации прав на нее иностранному гражданину требуется обязательно сделать перевод своего паспорта на русский язык и заверить его у российского нотариуса. Нотариально заверенный перевод на русский язык можно сделать и у иностранного нотариуса, но тогда для использования этого документа на территории РФ будет необходимо дополнительно оформить апостиль у российского нотариуса.
Вопреки всеобщему предубеждению, наличие или отсутствие у иностранного гражданина действующей визы и ее вид (туристическая, рабочая и прочее) не имеют никакого отношения к заключению сделки с недвижимостью и ее последующей регистрации. Информация о месте проживания иностранного гражданина во всех документах указывается с его слов, что также не создает никаких проблем для последующей регистрации права иностранного гражданина на недвижимое имущество в РФ.
Я порекомендовала бы иностранным гражданам использовать услуги квалифицированного российского юриста, который компетентен в вопросах приобретения недвижимого имущества, - это обезопасит иностранного покупателя от всевозможных видов мошенничества.
Таким образом, для покупки недвижимости в РФ иностранному гражданину не требуется оформлять предварительно российское гражданство или вид на жительство. Данные вопросы вы можете решать в любом порядке - в зависимости от ваших приоритетов.

- Категории земель: на каких можно строиться, а на каких нельзя?
Отвечает директор агентства недвижимости "УДН"
Вадим Кузьминых:
Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья - в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.
Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.
Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное
строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них. По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС. Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.
Отвечает управляющая агентства «УДН» Кузьминых Наталья Романовна:
Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).
Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже - к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства,
но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.
Вторая группа ВРИ - земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).
Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.
Отвечает ведущий специалист компании «УДН» Беринчик Татьяна Леонидовна:
В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.
На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.
В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.
Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги - от 150 рублей.

Как оформить договор дарения, какие документы вам понадобятся и куда их нести, рассказывает юрист агентства «Уральский Дом Недвижимости», Вадим Кузьминых.
image
Какие документы нужны для оформления дарения?
Обязательно понадобятся: гражданский паспорт, платежное поручение или квитанция об оплате государственной пошлины, заявление по форме Росреестра (или Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - УФРС), бланк, который Вам даст специалист вь офисе МФЦ.
Документы для оформления дарственной на землю
Для дарения надела понадобится кадастровый паспорт. Также к заявлению даритель прикладывает документ, который указывает, как владелец приобрел право собственности: судебное решение, договоры мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее. В случае, когда на участке нет построек, нужно взять еще и справку об их отсутствии. Обязательно следует составить договор дарения и акт приема- передачи участка.
Документы для оформления дарственной на дом
Если объектом дарения является дом, то кроме вышеуказанного списка документов понадобится еще и техпаспорт.
Внимание! Кадастровый паспорт можно не получать, если он уже ранее предоставлялся и был помещен в регистрационное дело.
Документы для оформления дарственной на квартиру
Зачастую объектом дарения выступает квартира. Для оформления дарения необходимы: заявления сторон, паспорта, документ об оплате госпошлины, доверенность представителя, когда хозяин жилья сдает документы не сам, договор дарения, акт приема-передачи квартиры (не во всех регионах), нотариальное согласие супруга дарителя (если недвижимость приобреталась в браке по возмездному договору). Понадобится также справка о лицах, проживающих в помещении.
Так как даритель дарит свое имущество и право собственности уже было зарегистрировано в УФРС, правоустанавливающую бумагу предоставлять не нужно.
Где взять документы для дарения недвижимости?
Кадастровый паспорт участка оформляется в УФРС, а технический - в БТИ (в настоящее время все в большем количестве регионов указанная функция переходит от сотрудников БТИ к кадастровым инженерам). Для их получения также необходимо собрать ряд документов и написать соответствующие заявления. Справку о лицах, имеющих право жить в квартире, получают в территориальном УФМС РФ (паспортном столе). Нотариальное согласие мужа или жены оформляется у нотариуса. Все остальные документы должны быть у дарителя.
Как составить договор дарения?
Прежде чем подавать документы, необходимо составить соглашение о дарении и акт приема-передачи. В соглашении в обязательном порядке должны быть зафиксированы условия о предмете договора, а также все имущественные права в отношении дарителя и третьих лиц. Объект дарственной должен быть описан очень подробно: адрес, расположение, площадь и так далее. Также следует указать срок договора, порядок передачи имущества, права и обязанности сторон. В любом случае этот документ надо составлять с юристом.
Куда сдавать документы?
Даритель сдает бумаги в территориальное МФЦ (многофункциональные центры) для оказания населению государственных и муниципальных услуг.
В МФЦ обращается и владелец недвижимости или его представитель с доверенностью для регистрации права собственности. Росреестр должен зарегистрировать право собственности по договору дарения не позднее 10-ти месяца со дня приема заявления. Однако субъекты РФ могут устанавливать и свои сроки. Например, в Самаре он составляет семь рабочих дней, а в Чебоксарах - 15 календарных дней, в Москве - 11 дней.
Надо ли платить налог после регистрации права собственности?
Когда даритель и одаряемый являются близкими родственниками, то ст. 217 НК РФ освобождает их от уплаты налога. В противном случае налог придется заплатить в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен
знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости «Уральский Дом Недвижимости» Татьяна Леонидовна Беринчик.
Жилье с ограничением
Обременение - это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком- заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.
Возможные риски
Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.
Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.
Материнский капитал
Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Некоторые считают, что продать квартиру, купленную по ипотеке, невозможно. На самом деле существует три способа продать или обменять квартиру, на которую вы все еще выплачиваете кредит.
Для того чтобы продать квартиру в ипотеке, вы должны получить разрешение банка, который выдавал кредит. Из-за этого продажа жилья с обременением занимает больше времени, чем обычная сделка. Изучите договор ипотеки и удостоверьтесь, что продажа жилья не запрещена до момента погашения кредита. Уточните, накладывает ли банк штраф при продаже жилья. Также банк должен определить точную сумму оставшегося долга.
После того, как банк дал добро, а вы нашли покупателя квартиры, отправляйтесь к юристу. Он поможет заключить предварительное соглашение между продавцом и покупателем. Этот документ гарантирует банку, что покупатель не откажется от своих намерений.
Сама сделка купли-продажи недвижимости может проходить по одной из схем.
Первая схема - погашение долга
Покупатель погашает остаток долга по кредиту в банке и получает справку о том, что с квартиры снято обременение. Затем продавец и покупатель посещают регистрационную службу, где с квартиры снимают обременение и фиксируют переход прав собственности на жилье. После заключения договора купли-продажи покупатель становится новым официальным владельцем жилья.
Вторая схема - смена заемщика
Существует и другой вариант. Покупатель может купить не квартиру, а ипотечный кредит. То есть банк будет рассматривать покупателя как нового заемщика на имеющийся ипотечный кредит. В этом случае новый заемщик должен подать заявление на ипотеку и получить одобрение банка. Соглашение о переходе долга по кредиту на новое лицо подписывают три стороны: представитель банка, нынешний и будущий собственник недвижимости. В документе прописываются обязанности покупателя по погашению долга банку. Квартира остается в залоге у банка.
Третья схема - замена объекта залога
Еще один способ - это замена залога. Процедура это тоже непростая, и у каждого банка свои требования. Например, некоторые кредитные организации разрешают обменять жилье только через два-три года после заключения кредитного договора, некоторые если прошло не меньше двух третей срока кредита. Важное условие: заемщик должен соблюдать график платежей. Тем, кто погашал долг неаккуратно, банк, скорее всего, откажет в обмене. Кроме того, если вы задумали переезд в другой город, необходимо выяснить в банке, в каких регионах можно провести сделку. Если паззл сложился, смена залога одобрена, то после этого сотрудники банка должны проверить документы на квартиру, которую вы подобрали для обмена. Следующий шаг - заключается договор обмена квартир, новое жилье передается в залог. Права собственности снимаются с одного жилья и регистрируются на другое.

Какой способ взаиморасчетов при осуществлении сделок с недвижимостью самый удобный и безопасный? У каждого участника сделки есть свой ответ на этот вопрос. Одни предпочитают оплату наличными, для других это неприемлемо. Подробнее о способах расчетов между продавцом и покупателем рассказывает директор агенства недвижимости "Уральский Дом Недвижимости" Кузьминых Вадим Владимирович.
1. Банковская ячейка
Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга. Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель - расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.
Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учетом времени, необходимого для регистрации, - обычно это две недели плюс несколько дней в запасе на случай, если регистрацию приостановят для устранения нарушений и ошибок в документах. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке, по согласованию сторон.
Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска. Этот способ взаиморасчета на сегодня один из самых безопасных, ведь, даже если сделка сорвется, никто из ее участников не сможет присвоить деньги или недвижимость путем обмана.
2. Аккредитив
Данный способ оплаты похож на аренду банковской ячейки, и отличается лишь тем, что операции происходят с безналичным расчетом. Аккредитив - это счет, который открывает покупатель, переводя на него всю сумму, необходимую для покупки. При этом он дает банку полномочия по переводу средств продавцу после удачного завершения сделки, когда тот предоставляет необходимые документы.
Аккредитив обойдется сторонам дороже аренды банковской ячейки, поскольку банк осуществляет каждую операцию с комиссией: и открытие счета, и транзакцию, и обналичивание средств. При этом банк несет ответственность перед сторонами в случае неправомерной выдачи денег продавцу или покупателю, а риск потерять деньги при перемещении минимален.
3. Перевод и оплата наличными
Безналичный расчет можно осуществлять при помощи перевода денег на счет продавца. Очевидно, что такой способ небезопасен: нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов, а если переведет до оформления - не останется ни с чем.
Наличные расчеты «из рук в руки» по сделкам с недвижимостью, кажется, со временем уходят в прошлое. Мало кому придет в голову привезти продавцу чемодан денег, когда существует масса удобных способов оплаты, которые к тому же и более безопасны.

С 1 октября 2015 года в России начал работать закон о банкротстве физических лиц. Из-за этого возросли риски у тех, кто покупает вторичку, сообщают эксперты агентства «Уральский Дом Недвижимости». В ряде случаев сделки, которые совершил гражданин, ставший банкротом, могут признать недействительными.
Эксперты, в частности, предостерегают от покупки вторички, полученной собственником по договору дарения от ближних родственников менее, чем три года назад. Также могут быть оспорены те сделки, которые официально проводились по стоимости меньше реальной. Например, чтобы избежать излишнего налогообложения в договорах купли- продажи квартиры, стороны часто указывают стоимость объекта до 1 млн рублей. Из-за этого покупатель в будущем может лишиться приобретенного жилья.

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает директор АН «Уральский Дом Недвижимости» Вадим Кузьминых.
Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли- продажи недвижимость.
Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», - констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Вадима Кузьминых, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.
Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.
В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2-3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5-2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5-10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.
Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».
1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7-10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.
2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.
3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

- Какие налоги и взносы должен оплатить нерезидент России при продаже квартиры, полученной по наследству от гражданина РФ? Какие документы понадобятся, нужно ли приезжать в Россию и сколько времени займет весь процесс?
Присылайте свои вопросы о недвижимости на адрес: udn66@mail.ru . Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Отвечает директор АН "Уральский Дом Недвижимости" Вадим Кузьминых:
Для вступления в наследство нерезиденту РФ нет необходимости приезжать в Россию. Достаточно выдать доверенность на вступление в наследство своему представителю, доверенность заверяется нотариусом по месту проживания наследника, она должна быть переведена на русский язык и апостилирована. В доверенности нужно указать все полномочия представителя, связанные с процедурой вступления в наследство и оформления права собственности за наследником. Кроме того, представителю должны быть переданы оригиналы документов, подтверждающих право на наследство (завещание или документы, подтверждающие родство с умершим).
От момента смерти наследодателя до момента получения нотариального свидетельства о праве на наследство проходит минимум шесть месяцев, если возникнет необходимость
получения дополнительных документов, например, подтверждающих родство, процедура может продлиться и до восьми месяцев и более.
Продать квартиру также можно через представителя по доверенности, он получит деньги
от покупателя и отправит их через банк на счет наследника.
Нерезидент РФ при получении дохода на территории России должен оплатить НДФЛ - налог на доходы физических лиц, который составляет 30% от суммы дохода (п.3 ст. 224 НК РФ). При этом и саму оплату налога, и подачу декларации в ФНС также можно поручить представителю.
Соглашение об отсутствии двойного налогообложения подписано Россией с 81 страной мира, и если наследник является резидентом одной из этих стран, то он не должен платить налог на полученный от продажи квартиры доход повторно в своей стране.
Отвечает управляющая агентства "УДН" Кузьминых Наталья Романовна:
Нерезидент должен будет заплатить 30% от всей суммы, полученной за продажу квартиры, не сможет вычесть расходы на продажу, на ремонт или что-либо еще. Нерезиденты не получают никаких преимуществ за давностью владения, поэтому ждать три года, как делают многие резиденты, чтобы получить налоговую льготу, бессмысленно.
Процесс оформления наследства нерезидентом никак не отличается от процесса для резидента: после смерти наследодателя необходимо открыть наследственное дело у одного из нотариусов по месту нахождения имущества, собрать всю информацию об имуществе наследодателя и передать нотариусу. Нотариус может запросить дополнительные документы, оценки и т. д. При получении наследства от родителей или детей налог не взимается. По истечении шести месяцев нотариус выдаст свидетельство о наследстве по закону или по завещанию, в зависимости от того, на каком основании оформлялось наследство. По этому документу можно будет получить доступ к банковским вкладам и оформить свидетельство о собственности на недвижимость.
Людям, которые живут и работают заграницей, сложно приезжать в Россию для оформления наследства, им проще сделать все, кроме самой продажи, по доверенности.
К сожалению, нерезиденты-наследники часто страдают от недобросовестных местных родственников. Мы в своей практике неоднократно сталкивались с бабушками, дедушками, тетями и дядями, которые отсуживали у наследников обязательную долю на очень сомнительных основаниях. В одной вопиющей истории бабушка отсудила у внука долю в квартире как иждивенка, хотя ее дочь жила и умерла от рака в Калифорнии, а внуку не было 18 лет на момент смерти матери.
Отвечает специалист агентства «УДН» Ирина Никифорова:
Особенности налогообложения нерезидентов от продажи унаследованной квартиры таковы.
1. НДФЛ от доходов вместо 13% составляет 30%.
2. На нерезидентов не распространяются льготы по доходам от продажи недвижимого
имущества, находящегося в собственности более трех (пяти по изменившимся нормам) лет.
3. Налогоплательщик-нерезидент не может уменьшить сумму, вырученную им от продажи
недвижимости на налоговые вычеты, предусмотренные ст.220 НК РФ (1 млн рублей) и должен будет уплатить 30% НДФЛ со всей суммы сделки.
Для совершения сделки по продаже имущества понадобятся ровно такие же документы, как для совершения аналогичной сделки резидентом:
- правоустанавливающий документ, и в данном случае это Свидетельство о праве собственности на квартиру в порядке наследования;
- правоудостоверяющий документ - справка ЕГРП;
- выписка из домовой книги и карточка собственника;
- кадастровый (технический паспорт) БТИ на квартиру.
К совершению сделки обычно продавец представляет свежую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которой отражены данные о собственнике объекта недвижимости - квартиры, характеристики объекта недвижимости, поименованы основания возникновения права собственности, отражено наличие или отсутствие обременений (например, залога).
Для совершения сделки не требуется личного присутствия продавца, сделку от его имени может провести на основании доверенности его представитель - заключить договор купли-продажи, подписать акт приема-передачи квартиры, принять денежные средства, передать указанные выше документы для государственной регистрации сделки и перехода права собственности, получить зарегистрированный договор. Доверенность может быть удостоверена нотариусом любой страны, и, если доверенность выдается не в Российской Федерации, она должна быть апостилированной. При этом необходимо отметить, что сделки, совершенные представителем, вызывают настороженность покупателя в связи с возможным мошенничеством, связанным с подделкой доверенности, и всегда покупатель предпочтет, чтобы сделку подписывал непосредственно продавец. Возможно, кто-то и рискнет, но свои риски заложит в стоимости сделки и предпримет дополнительные меры по их уменьшению - заключит договор страхования рисков, заключит сам договор купли-продажи у нотариуса и т. п.
Отвечает специалист агентства недвижимости "УДН" Мария Воинкова:
С дохода, полученного от продажи квартиры на территории России, налоговый нерезидент РФ должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), правила расчета и уплаты которого установлены главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации.
При этом никаких особых правил налогообложения дохода от продажи квартиры, полученной по наследству, для налоговых нерезидентов закон не устанавливает. А вернее, налогообложение таких доходов происходит независимо от основания приобретения налоговым нерезидентом жилого помещения, по наследству или какому-либо другому.
В соответствии с п. 4 ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации налогооблагаемая по НДФЛ у налогового нерезидента определяется, как денежное выражение таких доходов. В соответствии с п. 3 ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации НДФЛ налоговые нерезиденты РФ уплачивают по ставке 30%.
Права на уменьшение дохода на налоговые вычеты или понесенные расходы при определении налогооблагаемой базы у налогового нерезидента в отличии от резидента нет. Не зависит обязанность уплаты НДФЛ налоговым нерезидентом также от срока владения проданной квартирой на праве собственности. Действие п.п. 17.1 ст. 217 НК РФ, позволяющего налогоплательщику, которому проданное имущество принадлежало на праве собственности три года и более, не платить НДФЛ, на налоговых нерезидентов не распространяется.
Поэтому при продаже квартиры на территории РФ налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.
Для этого на основании ст.ст. 229, 228 Налогового кодекса Российской Федерации он обязан до 30 апреля года, следующего за отчетным, подать в налоговую службу Российской Федерации по месту регистрации в РФ, а при ее отсутствии - по месту нахождения проданной квартиры, налоговую декларацию, и до 15 июля также в году, следующим за отчетным, перечислить налог в бюджет РФ.
К налоговой декларации нужно приложить копию договора купли-продажи и передаточного акта на проданную квартиру. Приезжать для этого в РФ необходимости нет, так как подать декларацию можно по почте или через представителя по доверенности, а заплатить налог через банк в безналичной форме. Указанные правила применяются с учетом международных соглашений, заключенных Россией с другими странами об избежание двойного налогообложения.

Наследование недвижимости - это одна из самых сложных юридических процедур. Получить квартиру в наследство могут как ближайшие родственники, так и дальние. Кому и сколько положено по закону и какую роль играет завещание?
Очереди наследования
Первоочередными наследниками являются дети, супруг и родители, а вот, например, внуки и правнуки наследуют недвижимость уже только по праву представления. Проще говоря, если сын, дочь или супруг наследодателя умерли с ним одновременно или не дожили до открытия наследства, то внукам и правнукам переходит их доля по праву представления. Среди наследников второй очереди - братья, сестры, дедушки, бабушки наследодателя. У племянников и племянниц сохраняется только право представления. Но надо заметить, что наследники второй, как и каждой последующей очереди могут получить долю наследства, только если нет предшественников, они лишены права наследования либо отказались от него и т. д.
Существуют также наследники третьей очереди, это дяди и тети человека, оставившего наследство. Его кузены и кузины унаследуют имущество по праву представления. Далее следуют несколько очередей, это прадедушки, прабабушки, дети родных племянников и племянниц и т. д. Шестая очередь представлена дальними родственниками, в основном двоюродными правнуками, правнучками, племянниками, племянницами, дядями, тетями. Пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя призываются только в седьмой очереди.
Какова роль завещания?
У каждого человека есть право завещать свое имущество после смерти любым лицам, даже тем, кто не входит в круг законных наследников. Содержание этого документа он может неоднократно изменять при жизни или отметить вовсе. Для того чтобы завещание имело юридическую силу, человек должен пребывать в дееспособном состоянии и подписывать его лично, без каких-либо представителей. Но даже при этом завещание можно оспорить. Например, суд может признать его недействительным по иску лица, чье право или интересы были нарушены. Причем недействительным может оказаться завещание целиком или частично. Недействительной могут признать сделку, которую совершили под влиянием обмана, насилия, угрозы, неблагоприятных обстоятельств.
Как распределяются доли?
Дети, супруг, родители наследуют квартиру или дом в равных долях. Впрочем, равные доли положены не только первоочередникам, но также тем, кто является вторым, третьим и далее по списку в этой очереди за наследством. Но есть и те, чье право на долю в наследстве будет обязательным, независимо от того, что прописано в завещании. Несовершеннолетние дети, супруг, родители и иждивенцы наследодателя получат долю, на которую имеют право по закону. Кроме того, у каждого супруга есть законное право на часть квартиры или дома, которое он нажил в совместном браке. Это совместная собственность, поэтому доля умершего супруга в этой недвижимости - тоже часть наследства. На нее будут претендовать наследники.

Что такое дачная амнистия почему государство хочет ее продлить?
«Дачную амнистию» продлили до 1 марта 2018 года. На главные вопросы о «дачной амнистии»: что это такое; кому необходимо ей воспользоваться; почему государство заинтересовано в ее продлении, отвечают эксперты компании «Уральский Дом Недвижимости».
Что такое «дачная амнистия»?
С юридической точки зрения рынок загородной недвижимости начал формироваться с появлением первых свидетельств о праве собственности на землю. Они закрепляли за частными лицами не только право собственности, но и пожизненного наследуемого владения и начали вводиться с 1991 года. «Голубые свидетельства», как прозвали их в народе, себя не оправдали: они вступали в противоречие с принятым в дальнейшем законом. Кроме того, был нарушен порядок их выдачи. Процедура могла проводиться как главой района, так и главой местного сельского округа. Одним словом, два органа выполняли одну функцию, пользуясь одними и теми же бланками, что периодически приводило к дублированию. В районную управу не всегда вовремя приходила информация, что участок уже выдан на уровне округа, и он выдавался еще раз в другие руки. Понятно, что в такой неразберихе, при слабом контроле было сложно предотвращать мошенничества. Эта ситуация продлилась вплоть до 1993 года, хотя до сих пор у многих граждан на руках остались именно документы старого образца. Так или иначе среди собственников загородных объектов скопилось критичное количество тех, чьи документы на собственность не соответствуют современным нормативам. «Дачная амнистия» (а корректно - процедура оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества в соответствии с ФЗ №93 от 30.06.2006 года) позволяет получить новые документы, по которым собственник имеет право осуществлять сделку купли-продажи или иначе распоряжаться своим имуществом.
Кому нужна «дачная амнистия»?
«Загородный объект, оказавшийся во владении собственника еще в советские времена, - комментирует руководитель агентства недвижимости «Уральский Дом Недвижимости» Вадим Кузьминых, - принадлежит ему лишь фактически. С юридической точки зрения совершить сделку с таким имуществом невозможно». При этом до момента введения «дачной амнистии» для того, чтобы зарегистрировать по закону право собственности, требовались следующие документы: определенным образом составленный договор, постановление властного органа или свидетельство о праве на наследство. «Дачная амнистия» подразумевает снижение требований в отношении предоставляемых госорганам документов. При регистрации земельного участка понадобится выписка из хозяйственной книги о том, что заявитель давно пользуется данным участком, старое свидетельство, на основании которого был выдан правоустанавливающий документ, если он отсутствует, и кадастровый паспорт на этот участок. Жилой дом можно зарегистрировать только при наличии кадастрового паспорта на само строение. А для того, чтобы зарегистрировать нежилую постройку, достаточно заполнить декларацию (куда вносятся данные, позволяющие идентифицировать объект). Если давно построенный дом уже был зарегистрирован до 1998 года, когда регистрацией занималось БТИ, то достаточно запросить у них данные, на основании которых можно перерегистрировать строение по новым правилам.
«Дачной амнистией» пользуются и застройщики - во многих новых поселках право собственности регистрируется согласно этой процедуре. Третьим заинтересованным лицом можно считать власти. Во-первых, при помощи «дачной амнистии» вся частная собственность переходит в правовое поле, позволяя проще и цивилизованнее проводить различные операции с недвижимостью, а также контролировать этот процесс. Во-вторых, частная собственность является еще и налоговой базой, которая чем прозрачнее, тем желаннее для представителей закона. Можно предположить, что это одна из приоритетных причин пролонгации заявленных сроков ее реализации.
Что такое кадастровый паспорт и зачем он нужен?
Существует два вида кадастровых паспортов - отдельно на землю и отдельно на строение. Кадастровый паспорт на земельный участок содержит информацию о его расположении и параметры, а кадастровый паспорт на дом позволяет идентифицировать объект по его площади. Что касается географии расположения, то уникальный кадастровый (учетный) номер участка состоит из кадастровых номеров, присвоенных каждому округу, району и кварталу. Номер непосредственно участка не соответствует номеру, который присутствует в привычном почтовом адресе, хотя последний и может быть учтен в кадастровом паспорте. Кадастровый номер участка определяется Кадастровой палатой, которая входит в состав Росреестра.
Чтобы определить границы конкретного участка, рекомендуется проводить его межевание. По правилам необходим вызов инженера, который при помощи специального оборудования производит замеры по строго установленным государством правилам. Если участок земли находится во владении многие десятилетия, то велик риск того, что старые данные будут отличаться от тех, которые получатся сегодня. Это объясняется погрешностями при работе с устаревшими приспособлениями. «Как и сама «дачная амнистия», процедура межевания никем не навязывается и проводится, как правило, по необходимости - резюмирует Алексей Сенчук. - Если в первом случае, необходимостью становится желание владельца реализовать загородный объект, наследовать его или, скажем, провести туда коммуникации, то межевание участка, главным образом, гарантирует отсутствие конфликтов с соседями и, как следствие, минимум неприятных сюрпризов во время проведения сделки или той же процедуры регистрации».
Что такое Росреестр?
До 1998 функции Росреестра лежали на двух других организациях. При районных администрациях действовали земельные комитеты по учету и надзору за земельными отношениями. Сделки, связанные со строением, фиксировались отдельно в БТИ. Для того чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи дома, стоящего на земельном участке, требовалось обратиться в обе инстанции: и в земельный комитет, и в БТИ - в итоге на документах о собственности стояло две печати. В 1997 году был принят закон о регистрации прав на имущество и сделок с ним, который вступил в силу в 1998 году. Структуры, регистрирующие права собственности на загородные объекты, были объединены в одну Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). С этого момента можно точно отследить юридическую историю любого объекта за исключением тех, что были зарегистрированы до 1998 года. Именно эту проблему и призвана решить «дачная амнистия».

Министерство экономического развития России приняло закон, который продлевает срок дачной амнистии (госрегистрации прав на объекты ИЖС в упрощенном порядке) до 1 марта 2018 года. Об этом сообщает МИА «Россия сегодня».
Закон, касающийся дачной амнистии, действует с 1 сентября 2006 года. По нему регистрация прав на землю, выделенную государством в период с 1992 по 1998 год, а также прав на недвижимость, построенную на этой земле, осуществляется по упрощенной схеме.
В министерстве предполагают, что продление упрощенного порядка оформления может позитивно отразиться на рынке недвижимости.

Приехали на осмотр загородного дома? Не довольствуйтесь общим впечатлением, спрашивайте продавца о строительных материалах, коммуникациях и документах. Чем больше вопросов вы зададите, тем легче вам будет принять решение о покупке.
Что с коммуникациями?
В городских квартирах есть все коммуникации: электричество, вода, газ, отопление, канализация. В загородных домах может чего-то из этого списка не хватать - проверьте, чего именно. Узнайте, проведено ли холодное и горячее водоснабжение. Если нет, поинтересуйтесь, далеко ли от дома источник воды, можно ли пробурить скважину на участке. Если в доме печное отопление, спросите, где хозяин закупает дрова и осмотрите печь. Если в доме нет газа, но вы видели трубу, узнайте, кто ее провел. Возможно, этим занимались соседи на собственные средства. В таком случае они должны будут дать согласие на подключение вашего дома.
На даче нет электричества? Уточните, сложно ли будет протянуть провода. Есть электричество? Тщательно осмотрите проводку и выясните, легально ли подключение.
Как строили? Делали ремонт?
Не забудьте спросить, близко ли река и как проходят грунтовые воды, не подтапливает ли подвал. Если грунтовые воды высоко, придется устанавливать насос, делать гидроизоляцию. Уточните у хозяина, как вентилируется подвал. Если дом старый, спросите, когда последний раз делали капитальный ремонт, что заменили. Укрепляли ли фундамент, когда сооружали второй этаж или мансарду. Если это новый дом - рассчитан ли фундамент на возможную надстройку. Обойдите строение, ищите трещины в фундаменте и стенах. Проверьте, из чего сделаны кровля, перекрытия, какие материалы использовали для тепло- и гидроизоляции.
Документы в порядке?
Вы осмотрели дом, участок и вас все устроило? Переходите к документам. Попросите продавца показать свидетельство о праве собственности на дом и участок, кадастровый план участка, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство. Внимательно изучите технический паспорт, поэтажные планы всех строений, которые находятся на участке. Зайдите к соседям и уточните, нет ли у них земельных споров с хозяином, - в документах вы этого не найдете.
Расскажете о районе?
Загородный дом начинается даже не со двора, а с поселка или района, где он находится. Задайте вопросы о том, как работают коммунальные службы, насколько часто вывозят мусор и расчищают дороги. Расспросите, где находятся магазины, поликлиника, больница. Наконец, найдите градостроительный план местности и уточните, не собираются ли власти снести дом и проложить на его месте магистраль. Помните: каждый из этих вопросов поможет вам не только принять окончательное решение, но и, возможно, снизить цену на дом во время торга.

Вы можете сколько угодно грезить о том, как будете строить дом, но если дело дошло до первого практического шага - выбора участка под застройку, вернитесь с небес на землю и оценивайте ситуацию максимально трезво. Не ориентируйтесь только на цену и ощущения, копайте глубже! В первую очередь обращайте внимание на 5 вещей.
1. Статус земли и возможность застройки
Выбирайте участок с юридическим статусом, который позволяет вести строительство на этой земле. Лучше всего, если участок находится на земле поселения и оформлен как земля под ИЖС. Дачное строительство возможно и на землях поселений, и на участках сельхозназначения. Дом можно построить и в садоводстве. Если назначение участка - личное подсобное или крестьянско-фермерское хозяйство, следует уточнить, можно ли строить на этой земле.
2. Коммуникации
Необходимые коммуникации - это приличная дорога (желательно, чтобы ее не «развозило» даже в октябре и апреле), электричество или возможность его провести за не слишком большие деньги, водоснабжение. Очень желательно - централизованный вывоз мусора и туалет (септик). Если участок находится в 150 метрах от водоема или ближе, готовьтесь к более жестким требованиям СЭС относительно надежности септики: канализация не должна загрязнять воду.
3. Экология
Внимательно изучите район, где хотите построить дом. Лучше выбирать землю подальше от автотрассы и производств. Большой плюс - богатая растительность, близость леса и водоема. Можете заказать химическое исследование почвы - она хранит море информации о том, как ее использовали предыдущие владельцы.
4. Вода
Обратите внимание на качество воды. Узнайте, как глубоко проходит водоносный горизонт. Чем глубже вода, тем она чище, но рытье колодца или скважины обойдется вам дороже с каждым лишним метром. Кстати, именно залегание воды на значительной глубине в толще грунта может объяснять заниженную цену участка.
5. Тип грунта
Тип грунта влияет на выбор фундамента для будущего дома. Грунт может быть глинистым, песчаным, скалистым, торфяным - от этого зависит, нужно ли класть в основание постройки монолитные плиты или можно обойтись железобетонными блоками. Так или иначе строить можно на любом из этих грунтов, и строительные фирмы прекрасно с этим справляются.
Но самое главное - отсутствие спешки. Выбирайте вдумчиво, сосредоточенно, постарайтесь изучить как можно больше вариантов. Сравнивайте не только цену, которую вы заплатите продавцу, но и ваши будущие расходы - например, на то, чтобы провести коммуникации. Принимайте решение только после того, как тщательно взвесите все плюсы и минусы и обсудите их с близкими.

Вы можете считать брачный контракт необходимой или, наоборот, недопустимой для семейной жизни вещью. Но судить о том, нужен вам договор с супругом или нет, можно, только четко понимая, что на самом деле этот документ собой представляет.
1. Брачный договор - это подробное соглашение, которое касается различных сторон семейной жизни и заключается семейной парой в письменной форме. Документ рассматривает в первую очередь имущественный аспект и всегда заверяется нотариально.
2. Подписывать брачный договор вовсе не обязательно до регистрации отношений - можно и после. Текст соглашения не запрещается дополнять, заново заверяя его у нотариуса, который регистрировал договор изначально.
3. В брачном контракте может быть назначена как совместная, так и долевая форма владения недвижимостью и другим имуществом. Также супруги могут раздельно владеть жилыми и нежилыми помещениями. Вы можете выбрать любую форму владения и включить в контракт не только имеющееся, но и планируемое имущество.
4. По закону все подарки, сделанные в браке, принадлежат тому супругу, за чьи денежные средства счет они были куплены. Для того чтобы после развода муж не забрал
подаренное жене колье, а она не отобрала купленное ему пальто, в договор включают пункт о том, что подарки являются собственностью того, кто пользуется ими в быту.
5. Брачный договор призван регламентировать не только решение имущественных споров, но также условия содержания общих детей. Кроме того, в соглашение может быть
включен пункт, фиксирующий сумму, которую каждая сторона ежемесячно будет вносить в семейный бюджет.
6. Некоторые семейные пары включают в договор меру наказания за супружескую неверность. В качестве компенсации морального вреда выступает крупная денежная сумма или даже имущество - это может быть автомобиль или недвижимость. Данный пункт абсолютно законен.
7. От претензий кредиторов брачный договор, увы, не спасет. Если суд установит факт, что заемные денежные средства тратились на реализацию потребностей всей семьи, погашать кредит придется обоим супругам.
8. Что касается межличностных отношений мужа и жены, их взглядов на вопросы воспитания детей и условия быта, то эти аспекты брачный контракт устанавливать не может. Претензии супругов к данным сферам жизни суд не примет во внимание.
9. Закончить документ лучше всего фразой о том, что разногласия по данному контракту стороны решат путем взаимных переговоров. Если не удастся достичь компромисса, разрешить спор поможет действующее законодательство.
10. Если при исполнении обязательств брачного договора кто-либо из супружеской пары может оказаться в неблагоприятном положении, суд признает соглашение недействительным - частично или полностью. Как именно трактуется термин «неблагоприятное положение», решает судья.

Покупаете квартиру в кредит? Готовьтесь жонглировать словами «аннуитетные платежи», «комбинированная ставка», «созаемщик». Словарь ипотеки поможет вам говорить с работниками банка на одном языке и выбрать лучшую ипотечную программу.
Аккредитованный объект - это новостройка, на покупку квартир в которой банк готов
выдавать кредиты. Как правило, один корпус аккредитует сразу несколько банков, и у покупатель может выбрать, куда обратиться. Оформляя ипотечные кредиты, банки
рискуют, поэтому тщательно проверяют и застройщика, и сам объект. Так что если несколько крупных банков аккредитовали новостройку, это хороший знак для покупателя.
Андеррайтинг - это проверка банком платежеспособности клиента, который планирует взять кредит.
Аннуитетные платежи - это выплата ипотечного кредита равными частями в течение всего срока кредитования.
Военная ипотека - государственная программа, по которой служащие по контракту военные могут приобрести квартиру за счет накоплений, поступающих на их счета во время службы. Офицер может оформить военную ипотеку после трех лет службы. Во время всего срока службы на счет военного поступает определенная сумма, эти деньги он может использовать в качестве первоначального взноса. Погашение долга по ипотечному кредиту происходит за счет государства.
Дифференцированные платежи - это выплата ипотечного кредита неравными частями: чем ближе к концу срока кредитования, тем меньше сумма, которую заемщик должен отдавать банку каждый месяц. При этом платежи уменьшаются за счет сокращения выплат по процентам, а задолженность по телу кредита погашается равными долями.
Ипотека - это форма залога. Недвижимое имущество кредитора закладывается, но при этом остается в его собственности. Банк, выдающий кредит, имеет право продать заложенную недвижимость, если заемщик не выполнит обязательств. Ипотеку можно оформить как на ту недвижимость, которая уже есть у заемщика, так и на ту, что он покупает, в том числе на стадии строительства.
Ипотечный брокер - это специалист, с помощью услуг которого клиент сможет подобрать, оформить и получить кредит.
Ипотечное кредитование - выдача банком кредита под залог недвижимости. Залог гарантирует банку то, что он вернет кредит. Если клиент не выполняет обязательств по погашению кредита, банк имеет право продать заложенную недвижимость и покрыть долг за счет полученной суммы.
Ипотечное страхование - страхование рисков банка на случай, если он не сможет вернуть средства, предоставленные заемщику. При комплексном ипотечном страховании страхуется также имущество, право собственности, а также жизнь и здоровье застройщика.
Заемщик - клиент, которому банк выдает кредит.
Кредитор - банк, выдавший кредит клиенту.
Кредитная заявка - заявка на получение кредита, которую клиент подает в банк. В заявке указывают цель, срок, сумму и условия кредита. Часто к заявке следует прикрепить пакет документов, подтверждающих доход заявителя. На основе этой заявки банк предварительно оценивает кредитоспособность клиента.
Комбинированная ставка - ставка по ипотеке, которая фиксируется на несколько лет, после чего начинает действовать плавающая ставка.
Материнский капитал - средства, которые можно получить от государства, когда рождается или усыновляется второй, третий ребенок и так далее. Материнский капитал можно использовать для того чтобы погасить кредит, выданного на покупку жилья. Материнский капитал можно получить только один раз.
Оценка жилья - такая оценка проводится обязательно, если клиент собирается купить жилье с привлечением ипотечного кредита. Банк ориентируется на эту стоимость, чтобы определить возможный размер кредита.
Первоначальный взнос - сумма, которая должна быть у покупателя. Кредит выдается на остальную часть стоимости. В зависимости от ипотечной программы и политики банка первоначальный взнос может колебаться от 0% до 90% от стоимости жилья. В большинстве программ минимальный первоначальный взнос - 10-20%.
Плавающая ставка - это не фиксированная ставка по ипотеке, привязанная к ставкам межбанковского кредитования (то есть ставкам, по которым международные банки кредитуют друг друга). Например, ставка в рублях меняется в зависимости от индекса Mosprime, в евро - от Euribor, в долларах - от Libor.
Поручитель - человек, который берет на себя ответственность за то, что заемщик будет исполнять обязательства перед банком. В случае если заемщик, купивший жилье, перестает погашать кредит, поручитель должен выплачивать кредит и проценты вместо него.
Процентная ставка - ставка по ипотечному кредиту. Ее размер зависит от того, на какую недвижимость оформляется кредит, каков первоначальный взнос и срок кредитования. Пониженную ставку банки могут предлагать зарплатным клиентам, заемщикам, покупающим квартиру под залог имеющегося жилья, гражданам, которые участвуют в государственных ипотечных программах.
Созаемщик - это человек, который получает кредит вместе с заемщиком. При расчете размера и условий кредита учитываются доходы всех созаемщика. Созаемщиком может стать муж или жена, родственник или другое лицо, но их не должно быть более пяти человек.
Сумма ипотечного кредита - сумма, которую банк готов предоставить заемщику на условиях кредита. Обычно банк определяет ее в зависимости от стоимости залога. Как правило, сумма кредита равняется 70-80% от стоимости имеющегося или приобретаемого жилья.
Тело кредита - сумма взятого у банка займа без учета процентов.
Фиксированная ставка - ставка по ипотеке, которая не меняется в течение всего срока кредитования. Таким образом, заемщик может точно рассчитать, какую сумму он должен выплачивать банку ежемесячно.

Каждый второй развод в России заканчивается неразрешимыми имущественными спорами, сообщают специалисты агентства недвижимости "УДН" и рассказывают о главных спорах, связанных с недвижимостью, о советуют, и как уменьшить риски.
1. Покупка квартиры на деньги родителей и развод
Довольно распространенная ситуация, особенно в молодых семьях, когда родители одного их супругов дарят своим детям деньги на покупку квартиры. Если данный объект недвижимости куплен в браке, то доказать в суде при разводе, что он был приобретен не на деньги семьи, а родителей мужа или жены практически невозможно, а значит, и та сторона, которая «не вложила ни копейки» в покупку, будет иметь право на 50% собственности при разводе. Иногда некомпетентные юристы вводят в заблуждение такие пары, говоря, что за счет заключения договора дарения или займа денег между родителями и одним из супругов можно будет в суде доказать, что денежные средства принадлежали одному из супругов и совместно нажитым имуществом данная квартира не может быть признана. Однако такой судебной практики нет, и несмотря на несоразмерные суммы вложения в квартиру, при разводе каждый из супругов получит 50% от этой собственности.
2. Покупка квартиры в рассрочку и развод
Если квартира в новостройке куплена в рассрочку супругом до вступления в брак, но взаиморасчеты с застройщиком были завершены уже после его заключения, муж или жена будут иметь право на долю в квартире, которая эквивалентна доплаченным уже в браке средствам. То есть не имеющий на первоначальном этапе никакого отношения к покупке супруг может претендовать при разводе на ту долю в квартире, которая соответствует оплате, произведенной в период брака.
3. Ремонт в квартире супруга и развод
Самый «пикантный» момент в приобретении новостройки одним из супругов - это тот факт, что после произведения ремонта в квартире (неотъемлемых улучшений) в браке второй супруг или супруга имеют те же права на квартиру, даже если право собственности на нее оформлено на владельца до вступления в брак. Если в квартире оштукатурены стены, проведена проводка и прочие капитальные улучшения, это уже признается совместно нажитым имуществом. Однако ремонт должен быть подтвержден документально, то есть на руках у супруга или супруги должны быть договора подряда на выполнение работ, однако решить этот вопрос, как правило, не составляет никакого труда, даже постфактум строительные компании готовы оформить такой договор. Важно отметить, что и те виды собственности, которые не признаются совместно нажитым имуществом, даже если право собственности по ним возникло в период брака - дарение, наследство или приватизация, переходят в категорию совместно нажитого имущества, если в данном объекте недвижимости был проведен капитальный ремонт в период брака.
4. Пользование совместной квартирой при разводе
«При разделе имущества суд определяет порядок пользования совместным имуществом для супругов, то есть фактически какой комнатой может пользоваться только один супруг. Особенно интересно такая практика обстоит для квартир, где нет двух изолированных помещений (студии, «евродушки», квартиры со свободной планировкой). Преимуществом на проживание в изолированной комнате обладает супруг, прописанный в квартире и фактически проживающий в ней. Если же оба супруга прописаны и живут в квартире, суд на свое усмотрение устанавливает порядок пользования. В практике встречаются случаи, когда одному супругу выделяют комнату, а другому дается право на перепланировку с возможностью выделения для себя комнаты. По однокомнатным квартирам суды отказывают в определении порядка пользования, то есть супруги уже сами должны разбираться, кто будет проживать в квартире. В любом случае совместная собственность для разведенных супругов, каждый из которых хочет проживать в ней, - это фактически коммунальная квартира, где у каждого своя комната, "запертая на ключ". Половина супружеских пар продают такое имущество, а половина или безуспешно судятся, или терпят жизнь в "коммуналке". Для нашей страны такая ситуация - это буквально бич, почти все пары попадают в эту ловушку, и заранее никто свои риски не просчитывает, полагая, что брак будет "вечным" или все получится решить полюбовно при разводе. Однако даже если сейчас супруг не имеет притязаний на квартиру, нет никакой гарантии, что он не потребует через энное количество лет денег за свою долю, ведь по закону он такой же собственник данной недвижимости», - рассказывает Вадим Кузьминых, директор агентства недвижимости "Уральский Дом Недвижимости".
5. Отделение большей доли квартиры при разводе
Иногда супруги пускаются в заранее безуспешное предприятие - пытаются отсудить бОльшую долю в совместной собственности на том основании, что они больше вложили личных средств в ее покупку. Например, пытаются найти доказательства, что на момент покупки квартиры у них уже не было семейных отношений, а значит, все вложения были их личными. Однако доказать в суде, что в квартиру были вложены личные средства супруга, крайне сложно и получается это редко, даже если второй супруг нигде не работает. Это возможно только в том случае, если на покупку пошли личные средства, полученные до вступления в брак или фактические отношения между супругами прекратились, однако последний фактор не все суды принимают во внимание. Можно доказать, что супруг обладает большей долей в квартире, если деньги на ее покупку были использованы от продажи другой недвижимости, однако тут существует множество тонких нюансов и требуется «ювелирная» юридическая работа. Таким образом, вероятность в суде увеличить свою доля в совместной собственности низка, и ничего собственнику не дает - продать долю также сложно, хоть и несколько большую, а порядок пользования это не меняет.
«Главный вопрос всех имущественных споров между бывшими супругами - это дальнейшее использование совместной собственности, поскольку если им не удается договориться о продаже, то фактически два уже чужих друг другу человека обречены на совместное проживание в одной квартире. Продать долю в квартире практически невозможно, и ее рыночная цена ничтожно мала - порядка 40% от половины стоимости квартиры (то есть если квартира стоит 8 млн рублей, то за идеальную долю в 50% можно получить только 1,6 млн рублей). Причем эту сделку может оспорить в суде сособственник на основании ненадлежащего уведомления о продаже, ведь он обладает преимущественным правом покупки (такими делами суды просто завалены)», - резюмирует Вадим Кузьминых.

Пожалуй, для любого собственника самые главные отличия между квартирами и апартаментами носят экономический характер. Этот пункт включает бюджет покупки, стоимость коммуналки и размер налогов. Подробно об этом и других отличиях апартаментов от квартир рассказывает коммерческий директор «УДН» Наталья Кузьминых.
1. Почему апартаменты дешевле квартир?
Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.
2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?
Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.
3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?
Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке
средствами.
Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.
4. Каков юридический статус апартаментов?
Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.
5. Есть ли разница в комфорте?
Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени. В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.
Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.
Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

Апартаменты появились, когда в крупных городах (в частности, в Москве) почти исчезли площадки под жилое строительство. В престижных старых районах не хватало места для нового жилья со школами и детсадами, но были площадки под коммерческую недвижимость. В таких зданиях и стали продаваться апартаменты. Насколько они пригодны для жизни и в чем их плюсы по сравнению с традиционными квартирами (а они есть, и дело даже не в цене!), рассказывает директор агентства «УДН» Вадим Кузьминых.
Основным отличием апартаментов от традиционного жилого фонда является их юридический статус - формально это нежилая недвижимость, но фактически часто становится жилой. Давайте разберемся, какие плюсы и минусы таятся в этих формулировках.
О чем нужно знать до покупки апартаментов?
Начнем со сложностей. Владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Это значит, что не будет возможности пользоваться медицинским страхованием или получить ИНН. Если у вас есть дети, которых нужно водить в школу или в детский сад, то места будут распределяться по остаточному принципу (в приоритете те, у кого есть постоянная регистрация). Но, если помимо апартаментов у вас есть квартира, то эти вопросы не будут так критичны для вас.
Другой существенный момент - это нормы строительства жилья, которые не распространяются на апартаменты. Что это значит? Застройщик не обязан обеспечивать кварталы с апартаментами инфраструктурой, не должен соблюдать нормы по удаленности их от проезжих частей города, может не заботиться о парковочных местах. Но самое, пожалуй, критичное, то, что застройщик вправе игнорировать требования к шумо- и звукоизоляции, а так же нормы инсоляции помещений. Если первые два недостатка можно частично или полностью скорректировать во время ремонта (например, с помощью пробкового покрытия во время финальной отделки стен), то к вопросу об инсоляции нужно подойти очень ответственно. Инсоляция - это способность к пропусканию света. Это параметр означает, сколько прямых солнечных лучей попадает в квартиру. Это важно для гигиены и здоровья. Так что, выбирая апартаменты, нужно обратить внимание на расположение окон по сторонам света. Желательно избегать строго северной ориентации.
Еще один сложный вопрос - нормативные ограничения по плотности застройки, которые не распространяются на данный вид недвижимости. Но надо отдать застройщикам должное - как правило, они стараются максимально благоустроить территорию, прокладывают пешеходные дорожки, сажают газоны, делают современные детские площадки.
Чем апартаменты лучше обычной квартиры?
Если взглянуть на покупку апартаментов с точки зрения дизайна вашего будущего места жительства, то тут сплошные плюсы. В традиционном жилом фонде огромное число запретов, в то время как апартаменты - это идеальная площадка для того, чтобы воплощать в жизнь самые смелые идеи. Здесь нет требований к «мокрым зонам», кухням и вентиляции. В апартаментах можно самостоятельно спроектировать необходимое количество ванных комнат без долгих тяжб и согласований и без оглядки на то, где находятся спальни и гостиные у соседей этажом ниже. Ограничения касаются только целостности конструкции здания - колонны и перекрытия трогать нельзя.
Из нюансов - единый ввод коммуникаций в апартаменты: всю разводку придется делать самостоятельно. Если по вашей задумке, например, ванные комнаты будут находиться далеко друг от друга, то понадобятся подиумы или дополнительный рельеф стен для скрытой проводки труб от точки ввода.
Кухонные зоны в апартаментах могут объединяться с гостиной. Их можно делать минимальными по площади, ведь изначально кухня в апартаментах - это в большей степени доготовочная зона, а не полноценная комната с функцией кухни-столовой.
Апартаменты - это чистый лист, идеально подходящий для творчества, и тут заказчик и архитектор смогут воплотить в жизнь практически все мечты.

Специалисты риэлторской компании "Уральский Дом
Недвижимости" рассказали о наиболее опасных мошеннических схемах при продаже квартиры на вторичном рынке.
1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ
Этот вид мошенничества - один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры - сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.
2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска
«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска - одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной. Такие объекты (первоначальные собственники которых - лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», - рассказывает директор агентства недвижимости "УДН" Вадим Кузьминых.
3. Сокрытие законных наследников
Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, - это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.
Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, - это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник - мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.
Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в
наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки - покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.
Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.
4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности
Сделки по доверенности - еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.
5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей
Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.
Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации
Цель родителей в таком случае - избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.
Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала
При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

После вступления в силу нового закона о налоге на имущество главной интригой оставался вопрос: сколько же будут платить собственники апартаментов? На примере первой очереди МФК «Фили Град», которая была сдана в конце 2015 года, аналитики компании «Метриум Групп» сделали точный расчет по налогам для квартир и апартаментов в Москве.
Новый налог на недвижимость введен 1 января 2015 года. Первые уведомления из налоговых инспекций по нему мы получим до конца лета 2016 года. Заплатить налог будет нужно до 1 декабря. Всем известно, что в отношении апартаментов налог на имущество рассчитывается по более высоким ставкам - от 0,5% до 2%, тогда как на квартиры ставки варьируются от 0,1% до 2%. Дело в том, что как такового понятия «апартаменты» в российском законодательстве не существует, они относятся к коммерческим по статусу помещениям. При этом 2% применятся для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% - для апартаментов гостиничного типа (примерами таких проектов на московском рынке являются «Фили Град», «Водный», «Пресня Сити»).
Аналитики компании «Метриум Групп» рассчитали налог на примере МФК «Фили Град», который включает как квартиры, так и апартаменты. Первая очередь комплекса уже сдана, а значит, стала известна кадастровая стоимость: 180 975 рублей за кв. метр для квартир и 62 377 рублей за кв. метр для апартаментов. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры.
Для расчета налога были взяты:
- идентичные площади в корпусах с квартирами и апартаментами;
- кадастровая оценка;
- налоговый вычет для квартир в размере 20 кв. метров (для владельцев апартаментов такое послабление не предусмотрено).
Формула расчета налога на недвижимость выглядит следующим образом:
- для квартир: (площадь, умноженная на кадастровую стоимость кв. метра) x 0,1%;
- для апартаментов: (площадь, умноженная на кадастровую стоимость кв. метра) x 0,5%
Площадь однокомнатных квартир в МФК «Фили Град» равна 48 кв. метрам. С учетом вычета в 20 кв. метров, налог будет начисляться только на 28 кв. метров (48 кв. метров - 20 кв. метров). Умножим полученную площадь на известную кадастровую стоимость и налоговую ставку: (28 кв. метров х 180 975 рублей) x 0,1% = 5 067 рублей в год.
Теперь рассчитаем налог для аналогичных по площади однокомнатных апартаментов, расположенных в этом же корпусе. Налоговый вычет не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади: (48 кв. метров х 62 377 рублей) x 0,5% = 14 970 рублей в год.
Аналогичным образом рассчитаем налог для других площадей. Владельцы двухкомнатных квартир и апартаментов будут платить налог в размере 8 904 и 21 582 рублей, а собственники трехкомнатных квартир и апартаментов - 10 497 и 24 327 рублей в год соответственно.
Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»
Разница между налогом на
Площадь, Сумма налога Сумма налога
кв. м
наквартиру, руб. наапартаменты, руб. квартиру и апартаменты,руб. в
год
1-
48 комн.
5 067
14 970
9 903
2-
69,2
8 904
21 582
12 678
комн.
3-
78 комн.
10 497
24 327
13 830
Таким образом, действительно, разница в налогах для апартаментов и квартир
существует. Владельцам однокомнатных апартаментов придется платить на 10 тысяч рублей в год, или на 825 рублей в месяц, больше, чем собственникам квартир. Однако не стоит забывать о том, что бюджет покупки апартаментов намного меньше: при одной и той же площади и даже планировке разница составляет от нескольких сотен до миллионов рублей. А теперь давайте посчитаем, на сколько лет нам хватит сэкономленной переплаты в миллионы рублей при покупке апартаментов для того, чтобы покрыть расходы по налогам.
Однокомнатные апартаменты в уже готовых корпусах «Фили Града» на последнем этапе реализации стоили 9,57 млн рублей. Квартиры аналогичной площади - 10,2 млн рублей. Разница в цене - 627 800, которую сэкономил владелец апартаментов.
Как мы выяснили, налог на апартаменты составит 14 970, на квартиру - 5 067.
Разница - 9 903, которую экономит владелец квартиры.
Однако, если разделить разницу в цене 627 800 на сумму переплаты за налог 9 903, то получается, что сэкономленных денег при покупке хватит для компенсации переплаты по налогам как минимум на 60 лет. Еще больше этот показатель для двухкомнатных и трехкомнатных квартир - 177 лет и 166 года соответственно. То есть разница в цене между апартаментами и квартирой покрывает переплату по налогу на имущество на дватри поколения собственников вперед.
Стоимость квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»
Площадь,кв. Ценаквартиры, Ценаапартаментов, M руб. руб.
Разницав цене
Компенсация переплаты, лет
1-
48 комн.
10 20
000 9 574 200
627 800
63
2- комн 69,2
15 048 000 12 802 000
2 246 000
177
3-
78 комн.
15 548 000
13 258 300
2 289 700 166
Еще один важный нюанс: во избежание резкого роста налоговой нагрузки на население законом предусмотрен переходный период, который будет длиться до 2020 года. В течение этого периода будут использованы понижающие коэффициенты, в результате размер налога будет увеличиваться на 20% в год от конечной суммы налога. Таким образом, в 2016 году собственники заплатят налог за 2015 год в размере лишь 20%. Всю сумму налога мы будем платить с 2020 года за 2019 год.
Обязанность по уплате налога возникает с момента получения права собственности. Соответственно, владельцы квартир и апартаментов в МФК «Фили Град» получат первые платежки по налогу в 2017 году за 2016 год. При этом размер налога составит 40% от полной ставки. А это значит, что в 2017 году владельцы однокомнатного апартамента в МФК «Фили Град» заплатят почти б тысяч рублей в год против двух тысяч рублей для такой же квартиры. Иными словами, в месяц разница составит всего 333 рубля. В 2018 году - 9 тысяч рублей на апартаменты и 3 тысячи рублей на квартиры - разница 500 рублей в месяц. В 2019 году - 12 тысяч рублей на апартаменты против 4 тысяч рублей на квартиры - разница в месяц 660 рублей. Полную сумму налогов нам начислят только в 2020 году - 14 970 рублей на апартаменты и 5 067 на квартиры, или 825 рублей в месяц.
Расчет налоговых платежей по годам в МФК «Фили Град»
Годы
Сумма налога на квартиру с налоговым Сумма налога вычетом, руб.
наапартаменты, руб.
20172 027
5 988
1-комн. (48 кв. 20183 040
8 982
м)
20194 054
11 976
2020 5 067
14 970
20173 562
8 633
2-комн.(69,2 кв. м)
20185 342
2019 7 123
12 949
17 266
2020 8904
21 582
20174 199
9 731
3-комн. (78 кв. 2018 6 298
14 596
m)
20198 397
19 462
202010 497
24 327
«Несмотря на то, что о новых правилах начисления налога стало известно еще в 2014 году, до сих пор не было понимания, какую же сумму придется платить владельцам апартаментов, - подводит итоги Мария Литинецкая. - Главные опасения были связаны, во-первых, с отсутствием налогового вычета в 20 кв.м, который предоставляется собственникам квартир. А во-вторых, с повышенной налоговой ставкой. На первый взгляд, сомнения вполне обоснованы. Однако на практике оказалось, что разница в налогах минимальна и равна всего нескольким сотням рублей в месяц. Кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже кадастровой стоимости квартир. В нашем случае - в три раза. Это частично, хоть и не полностью нивелирует разницу в налоговых ставках. Кроме того, апартаменты на 10-15% дешевле аналогичных квартир, то есть на этапе покупки экономия составляет миллионы рублей. Таким образом, сегодня у клиентов есть выбор: приобрести апартаменты и платить повышенные ставки, но при этом сэкономить средства на этапе покупки. Либо же переплатить за квартиру и компенсировать разницу в цене относительно апартаментов с помощью сниженной налоговой ставки в течение как
минимум нескольких десятков лет, то и пары следующих поколений».

Названы основные причины оспаривания сделок с недвижимостью
Специалисты УРАЛЬСКОЙ ПАЛАТЫ НЕДВИЖИМОСТИ составили рейтинг юридических рисков при покупке недвижимости на вторичном рынке. В него вошли пять наиболее распространённых поводов, которыми участники рынка пользуются для оспаривания сделок с объектами недвижимости.
Наиболее распространенное основание для признания сделки с недвижимостью недействительной - доказательство, что продавец не отдавал себе отчет в своих действиях. Аргументами в пользу недееспособности собственника могут выступать наличие психических или иных серьезных заболеваний (рак, сахарный диабет, инсульт), состояние алкогольного или наркотического опьянения, то есть такие
состояния человека, когда он не контролирует свои действия.
На втором месте в списке юридических рисков - приобретение недвижимости на основании договора ренты. Сегодня, как правило, по этому договору квартира приобретается у одиноких пожилых людей, у которых отсутствуют ближайшие родственники, готовые за ними ухаживать. Однако после их смерти «всплывают» дальние родственники - наследники второй и третьей очередей, которые оспаривают договор ренты. Аргументами для них выступают опять-таки невменяемость получателя ренты при заключении договора и ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по договору.
Ещё одна причина оспаривания сделок - неполучение продавцом денег за квартиру. Такое случается, если сделки заключают при помощи некомпетентного риэлтора или вовсе без помощи специалиста. Деньги можно потерять, например, если неправильно прописаны условия доступа к банковской ячейке.
Следующий повод для оспаривания сделок с недвижимостью - нарушение прав несовершеннолетних детей. Сейчас это чаще всего связано с материнским капиталом и неправильным оформлением квартиры после его использования. При использовании материнского капитала для покупки квартиры или погашения кредита родители оставляют в органах опеки заявление о том, что они обязуются оформить право собственности на всех членов семьи, однако далеко не всеми родителями это обязательство исполняется, что грозит оспариванием сделки компетентными органами на основании нарушения прав несовершеннолетних.
Оспаривание сделки может произойти и в случае, если в квартире был прописан гражданин, в дальнейшем отбывший в места лишения свободы. Дело в том, что увидеть в домовой книге, что такой человек был прописан в квартире, нельзя, поскольку его выписывают из квартиры в места лишения свободы. Однако он остается пользователем жилья и имеет право вернуться в нее. То же самое касается и признанных безвестно отсутствующими или умершими. Если такие граждане были выписаны из квартиры до приватизации, то это может вырасти в оспаривание сделки на том основании, что эти граждане не участвовали в приватизации, хотя имели на это право.

Альтернативная сделка: как это работает?
Мало кто знает, но большая часть покупок на рынке вторичного жилья - это альтернативные сделки. Проще говоря, продажа одной квартиры и покупка другой, съезд, разъезд, многоступенчатый обмен с участием трех-шести, а иногда и большего количества собственников.
Вот пять вещей, которые нужно знать каждому, кто собирается участвовать в альтернативной сделке.
1. Кому подходит альтернативная сделка?
Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой. Но на практике таких договоров заключается очень мало. Если речь идет о разъезде, съезде, покупке квартиры в новостройке вместо старого жилья и если просто в сделке участвуют больше, чем два собственника, то они подписывают уже договоры купли-продажи. Сложнее всего проходят сделки по съезду в одну квартиру, так как найти покупателей одновременно для нескольких объектов непросто. Выходом может стать услуга срочного выкупа, которую предлагают крупные агентства, но в цене вы точно прогадаете.
2. Как обеспечить безопасность сделки?
Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть. Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали. Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, - постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье.
3. Что должно насторожить?
При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи прописывают условие, что все они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников цепочки возражает против этого пункта, насторожитесь. Отказывайтесь от сделки, как только у вас появляются сомнения и в подлинности документов. Дважды проверяйте юридическую чистоту квартиры, которая оформлена в собственность в начале 90-х - при приватизации в те годы могли нарушаться права детей или временно выписанных граждан, а теперь они могут предъявить претензии вам как новому владельцу. Если квартира последнее время несколько раз перепродавалась, это тоже тревожный знак.
4. Стоит ли выходить из игры?
Конечно, стоит, если вы понимаете, что быстрее и выгоднее сначала продать квартиру, а потом купить новую, не ввязываясь в альтернативную цепочку сделок со сложной системой расчетов.
5. Когда лучше заключать сделку?
Лучшее время для альтернативных сделок - период стабильных цен на недвижимость. Это связано в основном с психологией участников. Если цены резко растут или падают, то участники сделки могут в любой момент выставить новые требования или отказаться от продажи или покупки жилья.
И еще один важный момент. Планируя альтернативную сделку, обратитесь за помощью к профессиональным риелторам. Собрать всех участников цепочки, проверить все документы и правильно организовать подписание договоров своими силами практически нереально.

Даже из самого короткого объявления о продаже квартиры можно выудить немало информации. Главное - понимать каждое слово.
Альтернативная сделка - это обмен одной квартиры на другую, при этом владельцы квартир подписывают договоры купли-продажи. Часто такой обмен включает цепочку из трех-шести квартир.
Бизнес-класс - это жилье повышенной комфортности в новостройках, выполненных по дизайнерскому проекту. Квартиры сдаются без отделки или с улучшенной отделкой под ключ. Площадь однокомнатных квартир - от 45, двухкомнатных - от 65 кв. метров. Площадь кухни - от 12 кв. метров. Большая собственная инфраструктура, часто - ограниченный вход на территорию жилого комплекса. Закрытый наземный или подземный паркинг.
Брежневка - это многоквартирный дом, возведенный в эпоху Брежнева, в 70-80-е годы. Здания панельные, высотой от 8 до 16 этажей. В большинстве таких домов есть мусоропровод. Санузлы чаще всего раздельные, звукоизоляция не достаточно хорошая.
Вторичный рынок («вторичка») - это жилье, которое уже находится в собственности. Такие квартиры могли неоднократно продаваться, поэтому новому покупателю необходимо проверить юридическую историю квартиры. Плюсы «вторички» в том, что такие квартиры находятся в уже обжитых домах и районах.
Жилая площадь квартиры - это площадь, которую занимают только помещения, предназначенные для жилья, например гостиная, спальни.
Комфорт-класс - это квартиры в массовых жилых новостройках, возведенных по усовершенствованным типовым или индивидуальным проектам. Квартиры комфорт- класса обычно сдаются без отделки или с улучшенной отделкой. Площадь студий - от 28, однокомнатных квартир - от 34, двухкомнатных - от 50 кв. метров. Площадь кухни - от 8 кв. метров.
Консьерж - это работник, который следит за порядком в подъезде или доме, ведет учет посетителей, по просьбе жильцов может вызвать нужного специалиста, например сантехника. Помещение консьержа располагается в фойе подъезда жилого дома.
Монолитно-кирпичный дом (монолит-кирпич) - это дом, внутренние стены которого выполнены по монолитной технологии: устанавливаются формы с каркасом-арматурой, которые заливаются бетоном. Когда бетон застывает, формы снимают. Внешние стены выполняют из кирпича. В отличие от панельных, в монолитных домах исключены щели между панелями. Кроме того, монолит-кирпич позволяет создавать индивидуальные планировки в квартирах, делать высокие потолки.
Общая площадь квартиры - это площадь всех помещений в квартире, жилых и нежилых, за исключением балконов, лоджий, террас и веранд. Нежилыми помещениями считаются кухня, прихожая и коридоры, кладовая, санузел.
Панельный дом - это дом, построенный из готовых панелей, которые производятся на заводах. Главное преимущество панельных домов: высокая скорость и относительно небольшая стоимость строительства. Минусы: зазоры между плитами и плохая звукоизоляция. Кроме того, панели не позволяют возводить дома с нестандартной планировкой.
Перепланировка квартиры - это переустройство жилья с заменой или переносом стен и перегородок, дверных и оконных проемов, инженерных сетей, сантехнического оборудования.
Свободная планировка - это тип планировки, когда квартиры сдаются без межкомнатных перегородок или хозяин квартиры ставит их по собственному проекту. Как правило, в таких квартирах фиксировано расположение «мокрых зон» ванной, санузла и кухни.
Сталинка (сталинский дом) - так называют квартиры в домах, возведенных в эпоху И. В. Сталина, с конца 30-х до конца 50-х годов. Дома кирпичные, в них расположены квартиры с двумя - четырьмя комнатами и высокими потолками. Рабочие сталинки, часто двухэтажные, строили в рабочих районах, в них находились коммунальные квартиры. Номенклатурные сталинки находятся в престижных районах крупных городов, отличаются большим количеством этажей, богатым декором и просторными комнатами до 30 кв. метров.
Студия - это квартира, в которой гостиная, кухня и спальня объединены в одной комнате.
Улучшенная планировка - это планировка квартир в типовых домах. В таких квартирах раздельные санузлы, кухни от 8 кв. метров. Комнаты могут быть проходными или изолированными. В домах, как правило, есть лифт и мусоропровод.
Хрущевка - это тип квартир, которые начали строить в эпоху Н. С. Хрущева и возводили с конца 50-х до середины 80-х годов. Хрущевки - четырех- или пятиэтажные кирпичные или панельные дома без лифтов и мусоропроводов. Квартиры малогабаритные, площадь кухни не более б кв. метров, потолки от 2,5 до 2,7 метров.
Эконом-класс - это массовые новостройки, жилье в серийных проектах. Высота потолков в квартире обычно не превышает 2,7 метра. Квартиры в новостройках обычно продаются без отделки или со стандартной отделкой. Площадь однокомнатной квартиры - от 28 кв. метров, двухкомнатной - от 44 кв. метров. Площадь кухни - до 8 кв. метров.
Элитное жилье - это жилье в новостройке, возведенной по индивидуальному проекту известного архитектора. Высота потолков в комнатах - от 3 метров. Квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой или без отделки. Площадь студий начинается от 60, двухкомнатных квартир - от 80, трехкомнатных - от 120 кв. метров. Площадь кухни - от 20 кв. метров. Благоустроенная закрытая территория с ландшафтным дизайном, собственной службой охраны и видеонаблюдением.
Эркер - так называют окно, выступающее из фасада здания и образующее за счет этого дополнительное пространство в комнате. Эркер может быть полукруглым или многоугольным.

На Урале у каждого второго землевладельца могут возникнуть проблемы с его земельным участком
Свердловский Росреестр напоминает частным землевладельцам, что границы их участков необходимо внести в кадастр недвижимости.
За первую половину 2016 года на Среднем Урале количество земельных участков в государственном кадастре недвижимости (ГКН), у которых установлены границы, возросло почти на 5,5%. Тем не менее, на 1 июля 2016 года из 1 375,8 тыс. земельных участков, сведения о которых внесены в ГКН, только у 50,3% установлены границы.
Управление Росреестра по Свердловской области напоминает правообладателям
земельных участков о необходимости определения местоположения границ своих
объектов недвижимости. Внесение в кадастр сведений о границах является гарантией прав собственников, сводит к минимуму возникновение земельных споров и позволяет адекватно начислять налог на имущество.
Чтобы гарантировать свой надел от неприятностей, владельцу нужно обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания, внести точные сведения о границах земельного участка в ГКН, а затем закрепить границы участка долговременными межевыми знаками (забор в этом случае подойдет как нельзя лучше). При наличии в ГКН точных данных о границах, в случае утраты или умышленного уничтожения межевого знака, его можно в любое время восстановить. Выбрать кадастрового инженера можно на сайте Росреестра с помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров». Здесь же можно узнать о качестве работы специалистов, оценить результаты их профессиональной деятельности. На сегодняшний день в Свердловской области осуществляют свою деятельность 844 кадастровых инженера.
В Росреестре также напоминают, что с марта 2018 года невозможно будет проводить сделки (продажа, дарение, передача по наследству) с участками в документации которых не будет отметок об установленных границах.

Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой
Практикующие юристы утверждают, что до половины земельных участков, выставляемых на продажу в России, имеют проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, несоответствие реальных характеристик бумажным показаниям. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.
Как уточнила специалист АН «Уральский Дом Недвижимости» Николаева Наталья Николаевна, операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью. По её мнению, с землёй нюансов намного больше и, как правило, они касаются не документов.
Прежде чем отдавать свои кровные за земельный надел, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации - дорогу, электричество, воду и пр.
Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей - собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.
Четыре бумаги и ещё одна
Основой «досье» на земельный надел должны стать четыре бумаги: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы, кадастровый паспорт участка и выписка из Единого госреестра регистрации прав (ЕГРП). Ранее мы рассказывали о том, какую информацию будущий землевладелец может получить из перечисленных «мандатов». Теперь же попытаемся найти у них второе дно.
Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.
Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл
участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРП». В бумажном виде её можно заказать в Росреестре или в любом Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Во всяком случае, такова практика, сложившаяся в Екатеринбурге, хотя в других регионах дело может обстоять иначе. Например, завотдела контроля Управления Росреестра по Вологодской области Дмитрий Калинин в недавнем интервью сказал, что выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости относится общедоступным сведениям (т.е. согласно п.1 ст.7 Закона о регистрации, может предоставляться любому лицу).
Впрочем, вернёмся на Урал. Чтобы получить расширенную выписку надо заплатить 200 рублей. Срок оформления бумаги - пять рабочих дней. Можно заказать выписку в электронном виде через запрос на сайте Росреестра, правда тогда владеольцу объекта придётся затевать чехарду с получением электронной подписи. Покупателю также не возбраняется прибегнуть к услугам фирмы-посредника. Тогда бумага обойдётся в 300-1000 рублей.
Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное - даты регистрации каждой сделки.
Юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова рекомендует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий владельцы объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок - это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет - это снижает риск появления «приветов» из прошлого.
Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда. Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРП (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом). Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ за 200 рублей. Бумага выдаётся любому гражданину.
При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях- обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца
участка.
Зачем продавцу водительские права?
Помимо перечисленных паспортов-выписок следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка. Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере. Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.
Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:
«Недавно была признана недействительной сделка с объектом, совершённая в 2010 году. При её оформлени была получена справка из психневродиспансера о том, что продавец не стоит на учёте. Однако спустя три года у него была диагностирована болезнь альцгеймера. Представители бывшего владельца доказали в суде, что на момент продажи человек уже был болен…». Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе
потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.
По методу комиссара Мегрэ
После завершения экскурса в прошлое земельного надела покупателю следует приступить к детективной части - проанализировать документы на участок и попытаться найти в них противоречия. Начать можно с правоустанавливающего и правоудостоверяющего документов. О первом рассказано выше, что касается правоудостоверяющего документа, то в подавляющем большинстве случаев им будет «Свидетельство о госрегистрации права», выданное Росреестром.
Вадим Кузьминых, директор АН «УДН»: «Необходимо изучить правоустанавливающий документ и свидетельство о регистрации, и (внимание!) сравнить их друг с другом. Возможны несовпадения. Обратите внимание на статус земли, а в правоустанавливающем документе - на особые условия. Например, в нём может быть оговорено, что расчет произведён не полностью или, прописаны некие условия создания инженерных сетей». Основные данные участка повторяются в нескольких документах. Например, в свидетельстве о регистрации, в выписке из ЕГРП и в кадастровом паспорте (в каждом из них) указаны кадастровый номер участка, его адрес и площадь, информация о собственнике, о категории земли и её целевом назначении. Понятно, что цифры и факты должны совпадать во всех трёх бумагах. Любые разночтения -
повод задуматься.
Эксперты советуют обращать особое внимание на размер участка. Его истинное значение указано в кадастровом паспорте. Если в прежнем договоре купли-продажи, в свидетельстве о госрегистрации прав и даже в выписке из ЕГРП указана площадь 20 соток, а в кадастровом паспорте отмечено 19 соток. Это значит, что реальный размер полигона - 19 соток. В этом случае покупатель может
требовать снижения цены.
Есть в кадастровом паспорте ещё один важный момент, в разделе «особые отметки» указывается требуется или нет межевание участка - отбивка его границ на местности. В принципе, можно заняться межеванием и после покупки надела. Однако, если речь идёт о достаточно дорогой земле, то риэлторы рекомендуют решить вопрос до сделки. Как сообщил Вадим Кузьминых, стоимость вызова геодезистов для поведения межевания в зависимости от местоположения участка колеблется от б до 9 тысяч рублей.
Урок географии
Следующий после экспертизы документов шаг - урок географии. В качестве учебного пособия возьмём публичную кадастровую карту, размещённою на сайте Госреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичёк» в который надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка. Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе - размеры надела, категория земель, разрешённое использование.
Как заметил, Вадим Кузьминых, может случиться, что участка на карте не окажется. Такое бывает, если межевание прошло недавно - менее трёх месяцев назад. Эксперт также советует не ограничиваться компьютерными изысканиями, а продолжить расследование в администрации муниципалитета, к которому относится приобретаемый участок.
«Рекомендую всем посмотреть документы регионального планирования, найти в генплане свой участок. Бывает, что система межевания не совпадает со свидетельством о регистрации. Или, например, вы можете получить участок, на котором планируется строительство ЛЭП,
газопровода или общественных зданий».
Надстройка на базисе
В Свидетельстве о госрегистрации права, в выписке из ЕГРП и в кадастровом паспорте участка указаны «категория» и «разрешенное использование» земли, на которой расположен надел. Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «жилищное строительство». Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - «дачное строительство».
Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей. Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей. В практике екатеринбургских риэлторов был случай, когда прокладка газопровода к трём новым коттеджам обошлась в сумму, превышающую стоимость и самих домов и земельных участков, на которых они находятся.
Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация
на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством…
Долги, доверенности и дороги
В завершение - ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:
1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.
2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.
3. Покупателю следует изучить документы стратегического и градостроительного планирования. Надо выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или оживленная автомагистраль. По закону Свердловской области N 100- 03 от 19.10.07 к упомянутым документам относятся схемы территориального планирования и генеральный план города (района). Они должны быть опубликованы в СМИ и на сайте муниципалитета. Согласно N 8-ФЗ от 09.02.09 эти бумаги должны быть предоставлены гражданину по запросу. Чтобы ознакомиться со схемой и генпланом надо обратиться в муниципальный отдел по архитектуре. В некоторых случаях придётся подавать запрос через канцелярию.
4. При покупке участка в коттеджном поселке, убедитесь, что у девелопера, есть свидетельство о праве собственности на землю из Росреестра, либо договор аренды с отметкой о регистрации в Росреестре. Также следует убедиться, что у застройщика есть проект планировки посёлка и межевой план, подготовленные межевым бюро (специализированной геодезической организацией) и разрешение на строительство инженерных сетей и жилых домов от местной администрации. Документы должны быть подлинные, не копии.

Нотариус теперь обязан возместить стоимость квартиры, потерянной по его вине
Вступил в силу закон, обязывающий нотариусов застраховать свою профессиональную ответственность на сумму минимум 5 млн. руб. Если нотариус где-то ошибется при оформлении сделки, и кто-то из-за этого потеряет жилье, пострадавших не будет. Все потери людям будут компенсированы.
Повышение размера страховки вызвано расширением полномочий нотариусов в обороте недвижимости. Например, теперь только через нотариуса необходимо оформлять любые сделки с долями в квартире. Этим летом было принято несколько законов, повысивших роль нотариата. Они вступили в силу в июле. Один из новых законов как раз и повысил до 5 млн. руб. минимальный размер обязательного страхового полиса для нотариусов, оформляющих сделки с недвижимостью. Новые правила призваны, в первую очередь защитить человека, обратившегося к нотариусу. Что бы ни случилось, гражданин не должен потерять своего.
Как пояснили в Федеральной нотариальной палате, сейчас существует несколько уровней такой защиты: первый - личная страховка нотариуса, второй - коллективное страхование региональной нотариальной палаты. «Если полис нотариуса окажется мал для покрытия ущерба, страховка региональной палаты поможет расплатиться. На третьем уровне, если это потребуется, включается личное имущество
нотариуса.
С этого года в России начал формироваться компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты - четвертый уровень защиты, если первых трех вдруг окажется недостаточно для какой-то огромной сделки, в которой нотариус допустил ошибку. «В течение двух лет там будут накапливаться средства: по закону первые выплаты из фонда ФНП могут производиться начиная с 2018 года. Уже к концу этого года размер компенсационного фонда может достигнуть примерно 50 млн. руб.», - говорит президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик.

Покупая землю, нужно не только проверить наличие документов, но и понимать, что в них написано. Специалисты агентства недвижимости "Уральский Дом Недвижимости" подготовили обзор советов для покупателей земельных участков под строительство жилого дома или дачи.
1. Когда выданы правоустанавливающие документы
«Первое, что должен проверить покупатель земельного участка, - это правоустанавливающие документы. Земля должна быть обязательно оформлена в собственность на продавца, однако важный нюанс: его права должны подтверждаться свидетельством о праве собственности образца позже 1998 года. До 1998 года собственникам земли выдавались документы о праве собственности с иными формулировками, которые не позволяют владельцам продавать свое имущество без переоформления по новому образцу. Если свидетельство о праве собственности на землю выдано до 1998 года и в нем фигурируют такие формулировки, как «пожизненное наследуемое владение» или «постоянное бессрочное пользование», то купить такую землю невозможно, пока собственник не оформит документы на участок по новому образцу. Бывает, что покупатели невнимательно изучают правоустанавливающие документы или обращаются к неопытным риелторам, вносят задаток за участок и уже на регистрации выясняют, что оформить право собственности на нового владельца регистрационные органы не могут, поскольку пожененное наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование не предполагает распоряжение имуществом, в частности продажу. В будущем, когда собственник переоформит документы, такой участок можно купить, но для покупателя это может означать потерю времени, а иногда и задатка», - рассказывает директор агентства недвижимости "УДН" Вадим Кузьминых.
2. Категория земли и разрешение на строительство
Второй важный пункт проверки документов на участок - это категория земли. Для жилищного строительства лучше всего покупать земли населенных пунктов, поскольку именно эта категория земли позволяет строить жилые дома с возможностью прописки и подведения муниципальных коммуникаций. Однако с 2016 года нужно получать разрешение на строительство жилого дома на землях населенных пунктов. Владельцы участка должны, как и застройщики, предоставлять в государственные органы проект дома, выполненный без нарушения нормативов для жилого индивидуального строительства, а после ряда согласований получить разрешение на строительство капитальных строений с возможностью оформления права собственности и получения регистрации. Строительство домов регламентировано Градостроительным законодательством: есть ограничения по этажности - не более трех этажей, с возможностью проживания только одной семьи (в этом их отличие от земель для малоэтажного строительства), всеми коммуникациями (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть они должны быть пригодны для круглогодичного проживания.
До этого нововведения фактически действовала дачная амнистия: право собственности владельцы дома получали по кадастровому паспорту. Граждане строили на своем участке дом без согласований, а дальше после обмеров БТИ и получения кадастрового паспорта оформляли право собственности. Теперь для строительства дома на своем участке граждане обязаны получать разрешение на строительство, иначе дом может быть признан самовольным строением и снесен.
На рынке довольно много представлено участков сельскохозяйственного назначения, которые не предусматривают подведение коммуникаций, следовательно, владельцам домов на таких участках придется заплатить в несколько раз большую сумму за подведение коммуникаций, нежели собственникам земель населенных пунктов.
3. Вид разрешенного использования участка
Лучший вариант - это земли индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Такой вид использования позволяет жилищное строительство с поведением коммуникаций. Если рассматривать объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то на сегодняшний день они заведомо имеют статус нежилого строения, без права регистрации, хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. Только по суду можно признать такой дом, построенный на землях под дачное строительство, жилым, чтобы иметь возможность прописки.

Теперь граждане (за исключением кадастровых инженеров) могут обратиться к начальникам отделов центрального аппарата Филиала согласно следующему расписанию:
Директор Владимир Вадимович Вафин - Первый понедельник месяца, 10.00-12.00
Заместитель директора Владимир Семенович Ефимов - Первый и третий понедельник месяца*, 13.00-15.00
Заместитель директора Виктор Николаевич Симонов - Четверг*, 13.00-16.00
Заместитель директора, главный технолог Ирина Александровна Копытова - Первая и третья среда месяца, 13.00-16.00
Заместитель директора Татьяна Николаевна Янтюшева - Вторая и четвертая среда месяцы*, 13.00-16.00
Начальник юридического отдела Анна Сергеевна Давыдова - Понедельник, четверг, 14.00-16.00
Начальник административного отдела Алена Александровна Измайлова - Вторник, 14.00-16.00
Начальник отдела инфраструктуры пространственных данных Людмила Серафимовна Дмитриева - Вторник, 14.00-16.00
Начальник отдела нормализации баз данных Любовь Павловна Жучкова - Понедельник, 14.00-16.00
Начальник отдела определения кадастровой стоимости Елена Викторовна Лихачева - Понедельник, 14.00-16.00
Начальник отдела кадастрового учета № 1 Ксения Вадимовна Самородкина - Понедельник, 14.00-16.00
Начальник отдела кадастрового учета № 2 Зоя Борисовна Иванова - Понедельник, 14.00-16.00
Начальник отдела подготовки сведений № 1 Татьяна Юрьевна Белькова - Понедельник, 14.00-16.00
Начальник отдела подготовки сведений № 2 Екатерина Викторовна Топоркова - Понедельник, 14.00-16.00
Начальник отдела ведения архива Людмила Павловна Зенкина - Вторник, 14.00-16.00
Начальник межрайонного отдела Евгения Николаевна Горина - Вторник, 14.00-16.00
* По предварительной записи.
Предварительная запись на личный прием производится по телефону 8 (343) 229-53-33 ,
с понедельника по четверг - с 8.00 до 17.00, в пятницу - с 8.00 до 16.00.
Адрес: Екатеринбург, ул. Красноармейская, д. 92а
Источник: Кадастровая палата Свердловской области

Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает директор агентства "УДН" Кузьминых Наталья.
1. Прежде всего обратите внимание на цену.
Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.
2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.
Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.
3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.
Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.
4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.
Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.
5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.
Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.
Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.
Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.
6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.
Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.
7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.
Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.
8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».
9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.
Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.
10. И, пожалуй, самое главное - это оценка всей полученной в результате проверки информации.
В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.
Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: вопервых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет - решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру
деньги.
При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» - это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.
Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась - это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года - пять лет).
В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к специалистам агенства: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

5 главных фактов о договорах дарения квартиры
Дарение квартиры не такой простой способ передать право собственности, как может показаться. Дело осложняется тем, что многие не вполне понимают, что именно подразумевает договор дарения.
1. Договоры дарения часто оспаривают в судах, поэтому это не лучший способ передать право собственности. Если даритель пожилой или тяжело болен, то почти наверняка сделка дарения может быть оспорена. Самый неудобный случай - когда сделку оспаривают наследники, не согласные с дарением.
2. Часто даритель не учитывает, что дарение - безвозмездная сделка, которая исключает любые взаиморасчеты между участниками. Если факт взаиморасчетов будет доказан, дарение могут признать «притворной» сделкой.
3. Одаряемый должен оплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта. От налога освобождены близкие родственники: родители, супруги, дети, бабушки и дедушки, полнородные и не полнородные братья и сестры.
4. Продать подаренную квартиру без уплаты налога по договору купли-продажи можно только через 5 лет.
5. Договор дарения имеет обратную силу в некоторых случаях, указанных в статье 578 Гражданского кодекса. Также даритель имеет право вернуть себе объект, если в договор по усмотрению сторон включено прямое указание на то, что даритель может отменить свое решение.
Как снизить риски того, что договор дарения квартиры будет оспорен
1. Обязательно заключайте договор не в простой письменной, а нотариальной форме. Это уменьшает риск оспаривания сделки на основании заблуждения относительно ее безвозмездного характера, поскольку нотариус подробно разъясняет сторонам сделки все пункты договора.
2. Заручитесь справками, что даритель не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, чтобы не столкнуться с оспариванием на основании недееспособности дарителя.
3. Проверьте, имеет ли право даритель заключать такие сделки, так как дееспособность дарителя может быть ограничена по суду.
4. Знайте, что договор дарения не могут заключать малолетние граждане, а также лица, занимающие государственные должности и передающие объект дарения, связанный с исполнением ими должностных обязанностей.

Что лучше - дарственная или завещание на квартиру?
- Что лучше оформить: дарственную или завещание на квартиру? Правда ли, что если оформляешь дарственную, то ты уже не владелец и тебя могут в любое время попросить освободить? Говорят, завещание можно изменить, а вот дарственную нельзя, правда ли?
Отвечает директор агентства «УДН» Вадим Кузьминых:
Начнем с отличий, которые имеются при оформлении договора дарения и завещания.
Завещание - это письменный документ, выражающий волю завещателя относительно дальнейшей судьбы своего имущества после наступления смерти. Важно знать следующее:
завещание подлежит обязательному нотариальному оформлению; • после оформления завещания на квартиру гражданин в любое время может
отменить или изменить его содержание;
не требуется оплачивать НДФЛ;
• лицо, являющееся собственником квартиры, после оформления завещания не теряет своих прав на свое жилье: имущество передается наследнику только после смерти завещателя. Следовательно, до смерти собственника квартиры его наследник не может совершать никаких юридических операций, связанных с распоряжением квартирой или ее отчуждением;
• после открытия наследства выдается свидетельство о праве на наследство,
подтверждающее право собственности на данное имущество;
• наследник может отказаться от наследства без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества, или в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди, не лишенных наследства. Также отчуждение может произойти в пользу тех, кто призван к наследованию по праву представления или в порядке наследственной
трансмиссии.
Дарение - это двухсторонняя сделка, в соответствии с которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому в собственность имущество. Важно помнить:
в данном случае переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре;
после оформления перехода права собственности в Росреестре отмена договора дарения возможна только в случаях, предусмотренных договором или законодательством РФ. При этом отмена дарения также подлежит
государственной регистрации;
• в случае оформления договора дарения в пользу своего близкого родственника НДФЛ не уплачивается, в остальных случаях необходимо производить уплату налога;
• право собственности на квартиру в соответствии с договором дарения возникает сразу после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. После этого даритель лишается права собственности на недвижимость и соответственно права проживания в нем;
• после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру
выдается выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП);
• одаряемый может в любое время до момента регистрации перехода права
собственности отказаться от дара.
Единого ответа на вопрос «Какую сделку лучше оформить?» не существует. В любом случае Вам необходимо учесть несколько условий: момент перехода права собственности, срок оформления сделки и порядок ее отмены. Все очень индивидуально, и выбор способа оформления передачи имущества другому лицу зависит только от Вас.
Отвечает адвокат по недвижимости в Москве - Ушкалов Вячеслав - Адвокатское Бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры»:
Дарственная (или, если говорить правильно, договор дарения) - это один из видов гражданско-правовых договоров, после заключения которых оформляется немедленная передача имущества от одного лица другому. Ключевое слово здесь - немедленная. После подписания договора дарения и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в подавляющем большинстве случаев изменить ничего уже нельзя. С момента государственной регистрации перехода права собственности даритель перестает быть собственником подаренной квартиры и остается только ее пользователем (то есть лицом, имеющим право проживать в ней). Новый собственник (одаряемый) действительно вправе в судебном порядке снять дарителя с регистрационного учета (попросту говоря, выписать) из этой квартиры и выселить его на улицу. Это, конечно, крайний случай, но в моей практике случалось и не такое.
Более того, даже достаточно часто встречающееся в договорах дарения указание о том, что даритель сохраняет пожизненное право пользования подаренной квартирой, на самом деле юридически недействительно и вполне может быть признано судом таковым по иску одаряемого. Дело в том, что договор дарения в соответствии с законом является безусловным, и даритель не может при дарении требовать от одаряемого выполнения каких-либо встречных условий, например даже предоставления права пользования квартирой.
Однажды заключенный договор дарения нельзя в одностороннем порядке ни расторгнуть, ни изменить. Это возможно сделать только в суде по обоснованному иску. Таким образом, договор дарения квартиры - это сделка, полностью построенная на доверии дарителя к одаряемому, и ее совершение, конечно, гораздо более выгодно последнему. Даже несмотря на то что к нему переходят все обязанности собственника квартиры: такие как уплата налога на имущество физических лиц, оплата коммунальных услуг и иные расходы, необходимые для содержания и обслуживания квартиры.
Завещание же - это официальное, юридически значимое распоряжение лица в отношении своего имущества на случай своей смерти. После составления завещания право собственности на квартиру никуда не переходит, ее владельцем остается прежний собственник. Более того, он может в любой момент до своей смерти аннулировать завещание, написать новое, которое сделает недействительным ранее составленное, или вообще отказать указанному в завещании лицу в праве на наследство и совершить с завещанием любые иные юридически значимые действия. Он может даже распорядиться квартирой по своему желанию (продать ее, подарить, обменять), и тогда указанному в завещании наследнику будет просто нечего принимать в наследство, несмотря на целостность и неизменность завещания. Соответственно, завещание, конечно же, куда более безопасно для дарителя, хотя расходы по содержанию квартиры остаются на нем.
В качестве компромиссного варианта могу предложить договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае собственность на квартиру немедленно переходит к рентоплательщику (то есть лицу, которому передается квартира), но он взамен обязуется пожизненно содержать рентополучателя и ухаживать за ним в объеме, предусмотренном договором. В случае нарушения этой обязанности у рентополучателя практически стопроцентные шансы расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру. Причем ранее полученные от рентоплательщика деньги и стоимость услуг рентополучатель в этом случае возвращать не должен. С моей точки зрения, при заключении такого договора интересы обеих сторон будут соблюдены в наиболее полном объеме.
Отвечает коммерческий директор агенства «УДН» Наталья Кузьминых:
Для однозначного ответа необходимо знать, какие еще ставятся правовые цели, помимо перехода права собственности. Для отчуждающего имущество лица меньше рисков несет завещание. Для наглядности сравним обе эти сделки по различным критериям.
Суть и возможность последующей отмены. Дарение - это договор. Для его заключения требуется согласие и дарителя, и одаряемого, поэтому и отменить дарение лишь по воле одного дарителя без специальных оснований (например, покушение на жизнь или здоровье одаряемого) не удастся. Завещание же - односторонняя сделка, которая отделена от другой односторонней сделки: здесь имеется в виду принятие наследства. Таким образом, в завещании участвует только одно лицо, то есть завещатель, его воля ограничена только законом, но никак не волей наследника. Соответственно, завещатель может изменять и отменять завещание по собственному усмотрению бесчисленное количество раз. С этих позиций, безусловно, удобнее завещание.
Момент перехода права собственности. Дарение может происходить как в настоящем времени, так и в будущем, но не с целью маскировки дарения на случай смерти (ничтожно в силу прямого указания закона). Поэтому при любом из возможных вариантов даритель не избежит ситуации отсутствия у него права собственности на подаренное имущество - квартиру. Проживать в ней он сможет лишь с согласия нового собственника.
А как быть, если даритель не уверен в одаряемом? Конечно, можно предусмотреть такое согласие письменно в договоре, но конструкция не «железобетонная»: новый собственник квартиру может продать, подарить или исполнить условие договора лишь формально, сделав проживание дарителя в квартире крайне дискомфортным. Подобных ухищрений в договоре не предусмотреть, поэтому дарить лучше тому, в чьем поведении сомневаться не приходится. Завещатель же автоматически избегает всех вышеперечисленных рисков. Право собственности возникает у принявшего наследство наследника с момента открытия наследства.
Объем предоставления. Подарить можно хоть все свое имущество, конкретно перечислив в договоре, что в него входит. Допустим, это и есть одна квартира. А вот воля завещателя здесь ограничена правилами об обязательной доле в наследстве: несовершеннолетним или нетрудоспособным детям наследодателя, его нетрудоспособному супругу и родителям, а также нетрудоспособным иждивенцам в любом случае причитается не менее одной второй доли в наследстве, которую определил для них закон на случай отсутствия завещания. Наследнику по завещанию достанется лишь то, что осталось после наследования указанных выше лиц. Это риски для наследника, который рассчитывает получить все перечисленное в завещании, а о существовании обязательных наследников может просто не догадываться.
Действительно, дарственную изменить нельзя, однако существует постановление пленума Верховного суда от 2014 года, информации о котором в широком доступе представлено достаточно мало. Согласно этому документу, если имущество было у человека единственным, и, подарив его, даритель сильно ухудшил свое жилищное положение, дар могут через суд признать недействительным.
Еще один важный момент заключается в том, кто может заключать сделку дарения недвижимого имущества, а кто нет. Законодательством Российской Федерации предусмотрен список людей, которые не имеют права безвозмездно передавать жилье другому лицу: это несовершеннолетние граждане (до 14 лет), представители несовершеннолетних (если имущество принадлежит детям), недееспособные граждане, законные представители недееспособных (если имущество принадлежит последним). Не имеют право принимать в дар недвижимое имущество от своих подчиненных, клиентов, а также их родственников государственные служащие, работники воспитательных учреждений, сотрудники лечебных учреждений, работники социальной защиты.
Что же касается завещания, то его можно в любой момент изменить или дописать, распределить наследство между другими наследниками или назначить душеприказчика. Стоит отметить, что независимо от воли завещателя, часть его имущества перейдет к родственникам, которые по закону имеют право на наследование: престарелые родители, инвалиды и дети, не достигшие 18 лет.

Сколько стоит информация о недвижимости
С 1 января 2017 года устанавливаются новые расценки за предоставление сведений из ЕГРН (как известно, ГКН и ЕГРП с нового года объединяются в ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости). Новые тарифы утвердил приказ Минэкономразвития № 291 от 10.05.2016 г., подписанный 21 июля.
Самое главное, что меняет приказ Минэкономразвития, - в несколько раз увеличивается стоимость выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Если сейчас для физических лиц выписка в электронном виде стоит 150 рублей, то будет стоить 300. В бумажном - 750 (сейчас - 200). Юридические лица будут вынуждены заплатить соответственно 600 и 2200 рублей. Становится понятно, почему запланированную с нового года отмену выдачи свидетельств о регистрации спешным порядком перенесли на середину 2016-го - таким образом, создали «буферную зону», дали время привыкнуть к выпискам, а затем уже будут увеличивать расценки.
Напомню, что с 15 июля тем, кто оформляет в собственность недвижимость, больше не выдают свидетельства о регистрации (подробнее об этом читайте здесь). Для подтверждения факта обладания комнатой, квартирой, домом, землёй и так далее отныне необходимо получать выписку из реестра недвижимости. При этом нужно знать два существенных момента.
Во-первых, актуальность данной выписки никак не регламентирована - формально она действует только на дату выдачи, то есть один день. В некоторых случаях, опять-таки в зависимости от принимающей документ инстанции, этот срок может продлеваться от нескольких дней до месяца. Поэтому, чтобы не увеличивать расходы, необходимо предварительно уточнить эту информацию у «принимающей
стороны».
Во-вторых, сэкономить на электронных выписках получится не всегда - многие учреждения (например, банки при оформлении ипотеки) принимают в качестве справок исключительно бумажные документы. Поэтому опять-таки, прежде чем заказывать выписку, стоит уточнить, какой именно вид документа требуется тому или иному ведомству.
Есть, конечно, и «смягчающий фактор» - некоторые инстанции могут получать выписки и копии документов самостоятельно, в порядке межведомственного обмена или при подключении доступа к ЕГРН. Например, многие органы государственной власти имеют право на бесплатное предоставление сведений из ЕГРН, а для тех госорганизаций, кто в список «бесплатников» не попал, действуют такие же расценки, что и для граждан. Риэлторские компании могут заказать предоставление сведений «оптом» - о 100, 1000, 10 000 и так далее объектах и, таким образом, просматривать самые актуальные данные и даже формировать документы гораздо дешевле (подробнее об этом чуть позже).
Итак, во что обойдётся с 1 января 2017 года получение тех или иных документов.
Выписка из ЕГРН об одном объекте недвижимости для граждан - 300 рублей за один электронный документ, 750 рублей - за бумажный. Для юридических лиц - соответственно 600 и 2200.
Выписка о содержании правоустанавливающих документов (за каждый документ) для граждан - 400 рублей за электронный вариант, 600 рублей - за бумажный. Для юридических лиц - соответственно 800 и 1700 рублей.
Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, для граждан - 700 рублей за электронный вариант, 1500 рублей - за бумажный. Для юридических лиц - соответственно 1400 и 2950 рублей.
Копия договора, выражающего содержание односторонней сделки, совершенной в простой письменной форме (напримеевзыскание на имущество в залоге, завещание, выдача доверенности), для граждан - 150 рублей за электронный вариант, 300 рублей - за бумажный. Для юридических лиц - соответственно 400 и 950 рублей.
Копия иного документа, на основании которого сведения об объекте внесены в ЕГРН, для граждан - 200 рублей за электронный вариант, 400 рублей - за бумажный. Для юридических лиц - соответственно 450 и 1100 рублей.
Копия межевого или технического плана (включая копии описания земельных участков и техпаспорта объекта), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию для граждан - 500 рублей за электронный вариант, 1500 рублей - за бумажный. Для юридических лиц - соответственно 950 и 4500 рублей.
Копия документа, на основании которого в ЕГРН внесены сведения о территории кадастрового квартала, для граждан - 500 рублей за электронный вариант, 1500 рублей - за бумажный. Для юридических лиц - соответственно 950 и 4500 рублей.
Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным для граждан - 400 рублей за электронный вариант, 950 рублей - за бумажный. Юридическим лицам такие выписки не выдаются.
Теперь о том, кто и почём может получать «оптом» информацию из ЕГРН.
Заказать получение определённого количества сведений из государственного реестра недвижимости (доступ к ЕГРН в электронном виде) могут не только госорганы и юридические лица, но и обычные граждане. Стоимость сведений зависит от их количества. Официальная «градация» следующая: не более 100, 1000, 10 000, 100 000 и 500 000 объектов недвижимости. Если у объекта несколько собственников, то это тоже учитывается в количестве предоставляемой информации.
На стоимость влияют также дополнительные возможности. Просто просматривать сведения об объектах - дешевле, вместе с формированием электронного документа, заверенного УКЭП (электронной подписью) Росреестра, - чуть дороже. Увеличивает стоимость и возможность получать уведомления об изменении сведений.
Физическим лицам имеет смысл подключаться к ЕГРН, например, в том случае, когда они являются покупателями и хотят удостовериться, что бывший владелец не заложит или не перепродаст объект до момента регистрации перехода прав собственности. Для этого достаточно заказать опцию «Не более 100 объектов». Без уведомления об изменении сведений стоимость составит 320 рублей (с возможностью формировать электронный документ - 400 рублей), с уведомлением - 400 и 800 рублей соответственно. Юридические лица будут вынуждены в подобном случае «раскошелиться» на 640/800 рублей (без уведомления) и 800/1600 рублей (с уведомлением).
Чем больше информации (по количеству объектов) требуется заявителю, тем дороже она ему обойдётся. Начиная со 100 тыс. объектов, расценки составляют десятки и даже сотни тысяч рублей. Правда, при этом в расчёте на один объект информация обходится дешевле - в диапазоне от 80 копеек до 2 рублей. Например, стоимость предоставления сведений о 500 тыс. объектов для юридических лиц находится в диапазоне от 432 тыс. (простой просмотр сведений) до 960 тыс. рублей (с формированием документа и возможностью получения уведомлений об изменении сведений). Подробная таблица расценок приведена в конце публикации.
Единственная (но самая существенная) проблема в том, что для получения подробных сведений из информационного ресурса Росреестра необходимо получить ключ доступа - а для этого, в свою очередь, заявителю (как физическому, так и юридическому лицу) необходимо иметь ЭЦП - электронную цифровую подпись. Но заказывать ЭЦП и устанавливать дополнительное программное обеспечение физическому лицу для одной-единственной сделки проблематично и нерентабельно. Тем же счастливчикам, кто уже имеет ЭЦП, достаточно на портале rosreestr.ru зайти в раздел «Запросить ключ доступа для физических лиц» (полный путь: «Государственные услуги» / »Сведения из информационного ресурса ЕГРП» / »Запрос о предоставлении ключа доступа»).
Если же вас интересуют только справочные сведения об объекте - без указания владельца и подробностей обременения (ограничения), - получить их можно совершенно бесплатно на сайте Росреестра ( https://rosreestr.ru ). Внизу главной страницы в разделе «Электронные услуги и сервисы» нужно выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и найти объект по кадастровому номеру или почтовому адресу. Получить за деньги электронную выписку из кадастра недвижимости или ЕГРП можно «по соседству» - в разделах «Получение сведений из ГКН» и «Получение сведений из ЕГРП». Тем же, кто не хочет связываться с компьютером и электронными платежами, могу посоветовать обратиться в ближайший офис Многофункционального центра (МФЦ). Выписку в бумажном виде здесь можно получить пока за 200 рублей, срок - до 10 дней.

- Покупаю земельный участок с двумя отдельно стоящими домами, отдельно стоящим зданием бассейна с сауной, отдельно стоящим зданием гаража на несколько автомобилей, прудом, двумя вагончиками, беседкой, сторожкой. Земля состоит из пяти участков, три участка в собственности, а два в аренде. Ни на одно здание нет документов на собственность. Какие документы должны быть на землю? И конкретно на каждое строение (здание) должны быть отдельные документы или на все - одна какая-нибудь бумага? В поселке у нас нет ни одной организации, куда можно было бы обратиться с этим вопросом. В какую организацию обратиться в городе?
Alexander Zamaraev/Fotolia
Отвечает отдел организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Свердловской области:
Уже из вопроса видно, что покупается все-таки не один, а пять участков. Причем участки, которые у продавца в собственности, могут быть именно куплены (проданы) (статья 549 ГК РФ).
Те участки, что находятся в аренде, классически проданы быть не могут. По ним производится уступка прав и обязанностей по договору аренды путем составления соответствующих соглашений (статья 22 ЗК РФ). Тут могут быть некоторые нюансы.
Во-первых, с 01.06.2015 года изменена статья 448 ГК РФ, пункт 7, которой установил, что если договор заключен на торгах, то делать по нему уступки прав и перевод долга не допускается. То есть надо смотреть, когда заключен договор и как (на торгах или нет).
Во-вторых, важен срок аренды. Согласно разъяснениям Минэкономразвития России от 14.07.2016 № 21046-ПК/Д23и, передача прав по договорам аренды, заключенным на срок более пяти лет, возможна в любом случае. А вот в отношении аренды до пяти лет четкого понимания не имеется.
Документы на землю. Все участки должны стоять на кадастровом учете в Государственном кадастре недвижимости (ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра»), на объекты должны быть кадастровые паспорта (выписки). До июля 2016 года регистрация прав на объекты недвижимости подтверждалась свидетельством о государственной регистрации права, которое выдавалось управлениями Росреестра по субъектам РФ. С 01.07.2016 года выдаются выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
По строениям. Конечно, на каждый объект недвижимости должны быть свои документы, аналогичные описанным выше. Права на капитальные объекты (дома, здание, гараж) должны быть зарегистрированы. А права на хозяйственные и надворные постройки (беседка и сторожка) регистрировать не обязательно. Они являются принадлежностью к главной вещи и следуют его судьбе (статья 135 ГК РФ). Права на движимые объекты (вагончик) не регистрируются.
Объекты должны быть зарегистрированы и стоять на кадастровом учете, на объекты должны быть кадастровые паспорта.
Если права на объект недвижимости оформлены и такой объект расположен на земельном участке, находящемся в аренде, то при продаже здания никакие запреты на уступку аренды вообще не действуют, так как переход прав на землю производится в соответствии с законом (статьи 1, 35 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ). В таком случае соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды можно составить как одновременно с договором купли-продажи здания, так и после. Если истек срок аренды, то покупателю необходимо обратиться в муниципалитет и заключить на свое имя новый договор аренды (пункты 3, 4 статьи 39.6 3К РФ).
Если на объекты недвижимости документы на собственность отсутствуют, то есть два варианта действий.
Первый: продавец перед продажей регистрирует на них права, в том числе, при возможности, в упрощенном порядке (статья 25.3 Закона о регистрации от 21.07.1997 № 122-ФЗ), то есть по документам на землю и кадастровым паспортам на объекты. Если упрощенный порядок неприменим, то потребуются разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 51, 55 ГрК РФ).
Второй: можно продать только землю и уступить права по договорам аренды. Покупатель оформит права на объекты недвижимости уже сразу на себя или указанными выше двумя
способами (в упрощенном или общем порядке) или путем признания права в суде.
Куда обращаться. На государственную регистрацию - в территориальное Управление Росреестра по субъекту РФ через многофункциональный центр или через подразделение
Кадастровой палаты (если оно в данном поселении принимает документы).
На кадастровый учет - в Кадастровую палату.
За проведением межевания земельных участков и подготовки технических планов на объекты капитального строительства - к кадастровым инженерам или организациям, имеющим инженеров в штате и осуществляющим такие работы.
По вопросу предоставления земли - в администрацию поселений или муниципального района (по разным субъектам разные полномочия). По общему правилу, если в поселении приняты Правила землепользования и застройки, то распоряжение землей осуществляется администрациями поселений (статья 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Договоры (соглашения) составляются либо самими участниками сделки (при наличии
умений), адвокатами, риелторами - агентства , нотариусами, юрфирмами и т. д.
Присылайте свои вопросы о недвижимости на адрес: udn66@mail.ru . Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

- Какие связанные с детьми риски существуют при покупке квартиры, приватизированной в 90-е годы?
Как мы знаем, приватизация началась в 1992 году. В те «бешеные» времена мало кто знал о правильном и законном действии по приватизации. В связи с этим было много моментов, когда несовершеннолетние дети не участвовали в приватизации, будучи прописанными на жилой площади. Никто этого не требовал, а родители и не задавались вопросом, нужно детей включать в приватизацию или нет. Вопрос: в течение какого периода дети, достигшие 18 лет, могут обратиться в суд о признании нарушения их прав? Речь идет именно о детях, которые были прописаны, но не участвовали в приватизации! И что делать, если такие взрослые дети обнаруживаются? А квартира понравилась и хочется ее купить!
Отвечает специалист по недвижимости агентства недвижимости «УДН» Никифорова Ирина Павловна :
К сожалению, такие случаи имеют место, и Ваши опасения обоснованы. Дети, чьи права были нарушены, имеют право обратиться суд в течение трех лет с того момента, как они узнали о нарушении своих прав. Поэтому в этой ситуации сроки очень и очень размыты. Если Вы точно знаете о таких детях, которые сейчас уже не дети, то с них можно взять нотариальное заявление. Этот документ поможет доказать, что они знали о продаже и не выступали против. Вследствие этого споров в отношении права пользования не возникнет. Если это невозможно, то лучше воздержаться от покупки такого жилья или застраховать право собственности от притязаний третьих лиц, хотя срок страхования определить довольно сложно.
Отвечает риэлтор - Мария Воинкова:
В 90-е годы, во время самого активного периода приватизации, дети до 18 лет, действительно, чаще всего не включались в договор о передаче прав по приватизации. То есть граждане, которые на момент оформления недвижимости в собственностьбыли несовершеннолетними, сегодня могут в любой момент потребовать выделить их долю в квартире. Причем сделать это они могут фактически в течение всей жизни. Конечно, есть сроки исковой давности, но гражданин через суд может доказать, что он не знал о своем нарушенном праве. Тем не менее не всегда новый собственник должен будет возмещать стоимость доли объявившемуся владельцу, не учтенному при приватизации. Скорее, решать вопрос по выплатам «новым» собственникам придется со своими родственниками, а не с людьми, купившими приватизированное некогда жилье.
Отвечает юрисконсульт компании «УДН» Вадим Кузьминых:
Прежде всего следует обратить внимание на то, что признание недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации делает недействительными и все последующие сделки со спорной квартирой. Это лишний раз говорит о том, насколько внимательно и тщательно необходимо подходить к покупке жилой недвижимости.
Оспаривая невключение в договор о приватизации несовершеннолетних, проживающих в спорном жилом помещении, нужно иметь в виду, что Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривал такой обязанности до 11.08.1994, и до этой даты включение несовершеннолетних в договор о приватизации не считалось обязательным. При этом невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации могло быть осуществлено только с согласия родителя. Если этого не было сделано, договор также можно оспорить.
По требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок исковой давности составляет один год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной - три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Об этом сказано в ст. 181 Гражданского кодекса РФ.
Очень часто суды отказывают детям, достигшим 18 лет, в удовлетворении исковых требований, как раз на этом основании. Так, наиболее показательным является Определение Приморского краевого суда от 04.04.2016 по делу N 33-3106/2016, в котором указано, что «истцы должны были узнать о нарушении своего права на участие в приватизации жилого помещения по достижении совершеннолетия». Добросовестному приобретателю недвижимости, в свою очередь, необходимо заявить о пропуске исковой давности в рамках процесса.
Отвечает специалист по недвижимости в Екатеринбурге Ирина Юрисовна Мавлютова:
Действительно, в первоначальной редакции от 1991 года закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не содержал никаких указаний на невозможность лишения несовершеннолетних граждан права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений. Данное упущение законодатель исправил только в августе 1994 года, когда внес изменения, которыми запретил лишать несовершеннолетних права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений. Но за три года, с 1991-го по 1994-й, огромное количество квартир, в которых вместе со своими родителями проживали и дети, было приватизировано без участия последних.
Верховный суд РФ, рассмотрев этот вопрос, указал, что даже несмотря на то, что обязанность включать детей в договоры бесплатной передачи жилья в собственность не была до 1994 года прописана в специальном законе, права несовершеннолетних, не участвовавших в приватизации, все равно были нарушены. И поскольку в части невключения несовершеннолетних детей в число собственников квартиры сделка по приватизации является недействительной, эти дети имеют право их восстановить в судебном порядке. Ни законом, ни какимлибо судебным актом не устанавливается срок, в течение которого дети, достигшие 18-летнего возраста, вправе обратиться за восстановлением своих нарушенных прав. Но, в любом случае, в таких спорах подлежат применению общие положения о сроках исковой давности. Так, срок исковой давности по недействительным сделкам сейчас составляет один год со дня, когда лицо, обращающееся в суд, узнало о нарушении своего права. Для несовершеннолетних этот срок начинается не ранее дня, когда им исполнится 18 лет. Соответственно, по общему правилу гражданин, который ребенком был лишен своего права на участие в бесплатной приватизации жилья, может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права до 19-летнего возраста.
Учитывая, что с августа 1994 года все дети в обязательном порядке участвуют в приватизации, даже родившимся в августе 1994 года уже больше 22 лет. То есть дети, право которых на участие в приватизации было нарушено в 1991-1994 годы, по общему правилу уже пропустили срок исковой давности, и им может быть отказано в иске только на этом основании. Можно, конечно, предположить, что человек и после совершеннолетия не знал о том, что квартира, в которой он маленьким жил с родителями, приватизирована без его участия. В таком случае срок исковой давности начнет действовать со дня, установленного судом, и он не будет считаться пропущенным, но для этого потребуется доказать в том же суде уже и это обстоятельство, что само по себе достаточно сложно.
Если обнаруживаются подобные обстоятельства, необходимо принять меры к нивелированию всех возможных рисков. Даже при условии, что продавец полностью уверен в том, что срок исковой давности уже истек. Если такие «взрослые» дети находятся в пределах досягаемости и с ними можно вести диалог, то не помешает взять у них заявление, подтверждающее отсутствие претензий к факту передачи квартиры в собственность без их участия. Это не прекращает права таких лиц на обращение в суд, но позволяет установить дату, когда они узнали о нарушении своего права. Если же с таким лицом нет связи, и покупатель никак не может выяснить его позицию по этому вопросу, то не помешает максимально выяснить обстоятельства ознакомления этого человека с информацией о приватизации квартиры и подкрепить это какими-либо письменными доказательствами. В любом случае тогда покупка квартиры будет производиться покупателем на свой, пусть даже и совсем небольшой, страх и риск.
Кроме того, если такой человек до сих пор зарегистрирован в квартире, то не стоит забывать, что лица, лишенные права на участие в приватизации, так же, как и отказавшиеся от приватизации, обладают безусловным правом пользования жилым помещением, которое может быть прекращено только ими самими. Это обстоятельство может навредить покупателю гораздо сильнее, чем перспектива иска о признании договора бесплатной передачи жилья в собственность недействительным.

С 1 января 2017 года вступил в силу закон 315-ФЗ, который внёс поправки в ГК РФ и ряд других документов. Благодаря им (поправкам) теперь машино-место признаётся объектом недвижимости. Владельцы машино-мест могут зарегистрировать право собственности на них, сдавать, дарить, продавать и т.п.
В Свердловском Управлении Росреестра пояснили, что машино-места предназначаются исключительно для размещения и хранения автотранспорта. Они могут располагаться в жилых домах, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях, иметь ограждения либо обозначаться разметкой. Данные о границах машино-места должны быть зафиксированы в Росреестре, то есть, поставлены на кадастровый учет.
А значит, парковка на обочине дороги или во дворе машино-местом не считается.
Ранее машино-место, как правило, регистрировалось как доля в общем сооружении (паркинге). Поэтому распоряжаться таким имуществом можно было только с согласия других собственников, что, порой, весьма затруднительно.
Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792, который также вступил в силу с 1 января 2017 года, установлено, что минимально допустимые размеры машино-места составляют 5,3×2,5 м, а максимально допустимые - 6,2×3,6 м.
Законом предусмотрено, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места, и права на который были зарегистрированы до 1 января 2017 года, признается машино-местом, и замены ранее выданных на него документов не требуется.
«Нововведения позволяют участникам общей долевой собственности на помещения, здания или сооружения, осуществить выдел в натуре своей доли, определив границы машино-места, и зарегистрировать право собственности на него. Кроме того, машино-место включено в перечень имущества, которое может являться предметом ипотеки (залога)», - отмечает заместитель начальника отдела организации, мониторинга и контроля Управления Михаил Кириллов.

С 1 января 2018 года земельные участки без межевания нельзя будет сдать/продать/подарить
Свердловский Росреестр напоминает, что меньше года осталось до вступления в силу нормы закона, при которой отсутствие сведений о границах земельного участка может стать препятствием для проведения сделок с ним. Землю не удастся ни продать, ни подарить, ни даже сдать в аренду. При этом неважно, имеет ли владелец надела свидетельство на право собственности на землю или договор ее аренды.
Чтобы распорядиться своим участком, собственник должен будет обязательно провести межевание. Межевание делается один раз и сроков годности не имеет. Достаточно уточнить границы один раз и пользоваться этим земельным участком по праву. Вновь процедура межевания может потребоваться только если владелец решит разделить, соединить или перераспределить земельный участок (то есть если границы участка будут как-то изменены).
Узнать есть или нет сведения о границах конкретного участка можно с помощью публичной кадастровой карты Росреестра, указав в поисковой строке кадастровый номер или адрес земельного участка.
Для межевания земельного участка собственнику необходимо будет обратиться к исполнителю кадастровых работ - кадастровому инженеру. Выбрать кадастрового инженера можно на сайте Росреестра с помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров». Здесь же можно узнать о качестве работы специалистов, оценить результаты их профессиональной деятельности.
Межевание проходит в следующем порядке:
- Подбор имеющихся документов, подтверждающих право на земельный участок;
- Заключение договора с исполнителем кадастровых работ;
- Проведение межевания земельного участка;
- Подготовка межевого плана;
- Государственный кадастровый учет земельного участка.
Услуги кадастрового инженера по межеванию участка (который находится на территории Екатеринбурга или в его окрестностях) обойдутся в 6-15 тыс. руб.

По статистике, в России разваливается почти каждый второй брак - и для некоторых, кстати, очень удачно. Например, бывшей жене Романа Абрамовича Ирине Абрамович после развода досталось около 6 млрд фунтов стерлингов имущества и компенсаций, в том числе замок во Франции, частный самолет и яхта. О разделе имущества расскажет директор агентства Кузьминых Наталья Романовна.
Право на имущество
Претендовать на совместно нажитое имущество имеют право оба супруга независимо от того, сколько труда и денег в него вложено каждым из них. Поэтому, если бывшая жена была вынуждена пожертвовать карьерой в пользу воспитания детей и стать домохозяйкой без дохода, она - так же, как и добытчик, обеспечивавший семью - в равной степени может претендовать на имущество после развода.
Делимое и неделимое
На практике имущество делится на совместно нажитое и личное. Первое подлежит разделу, второе - остается за своим владельцем.
Совместно нажитое
Имущество в денежной или натуральной форме, приобретенное за счет средств супруга или супруги во время брака, признается совместно нажитым. К нему относится:
• Доходы бывших супругов в виде заработной платы, прибыли, полученной от ведения бизнеса, денежных средств, полученных от
эксплуатации интеллектуальной собственности;
• Государственные выплаты супругам (пенсии, материальная помощь, стипендии и др.);
• Движимое и недвижимое имущество (дома, квартиры, машины, бытовая техника, компьютеры);
• Предметы роскоши (шубы, ювелирные изделия, картины, антиквариат);
• Инвестиционное имущество (банковские вклады, ценные бумаги, доли в капитале организаций);
• Другое имущество, приобретенное во время брака, даже если оно зарегистрировано на имя только одного из супругов.
Личное имущество
Имущество, входящее в эту категорию безоговорочно остается за своим владельцем. Сюда относится:
• Имущество, которое принадлежало супругу еще до вступления в брак (дом, автомобиль, украшения);
• Имущество, доставшееся супругу безвозмездно (подарки, наследство);
• Имущество, приобретенное во время брака на средства, которые имелись у гражданина еще до вступления в законные отношения;
• Вещи индивидуального пользования (обувь, одежда). Отметим, что драгоценности подлежат разделу как предметы роскоши, даже
если их носила только жена или муж, а вот меха в судебной практике чаще всего относят к личному имуществу;
• Интеллектуальная собственность (патенты, авторское право).
Есть одна оговорка: если стоимость имущества, принадлежавшего супругу еще до брака, была увеличена благодаря труду и (или) денежным средствам второго супруга или общим средствам семьи, то второй супруг тоже получает право на долю такого имущества. Например, у жены до вступления брак имелась новая квартира без отделки и ремонта. После бракосочетания муж своими силами и средствами отремонтировал квартиру, из-за чего ее стоимость поднялась в 1,5 раза. Во время раздела имущества ему будет причитаться часть этой квартиры, несмотря на то, что она принадлежала жене еще до брака.
Детское имущество
Отдельное правило действует для детских вещей: одежда, канцтовары, мебель, игрушки и другое имущество переходит тому родителю, с которым остаются дети. Так, если дочь учится в музыкальной школе в классе фортепиано, имеющийся инструмент для занятий переходит к отцу, если суд оставил за ним право воспитывать ребенка.
Долги
В погоне за большей долей имущества супруги забывают о том, что совместно нажили не только машины и холодильники, но и кредиты. Долги делятся ровно тем же счетом, что и имущество: даже если заем был оформлен на одного из супругов, а полученные деньги пошли на покупку полезного для всей семьи объекта - суд распределит оставшуюся сумму кредита между обоими бывшими.
Кстати говоря, раздел имущества могут затребовать не только муж или жена, но и кредиторы, если один из супругов оказался недобросовестным должником.
Как происходит раздел
В зависимости от ситуации, отношений между супругами и имеющихся договоренностей раздел может проходить по разным сценариям.
Добровольно
В этом случае супруги самостоятельно договариваются между собой о том, кому, в какой доле и какое имущество причитается. Это наиболее предпочтительный способ раздела совместно нажитого, потому что имеется полная свобода в распределении имущества. Соглашение заключается по поводу одного вида имущества или всего, что накопилось за семейную жизнь. Например, разведенные могут сойтись на том, что квартира и все, что находится в ней, остается жене, а остальное имущество в виде автомобиля и инвестиционных вложений отходит мужу. Или они сойдутся на том, что 70% квартиры заберет жена, остальные 30% - муж.
К тому же, не требуются затраты на судебные тяжбы. Единственные расходы в этом случае - вознаграждение нотариусу за удостоверение соглашения о разделе имущества супругов. Так, не имея разногласий, можно сохранить нервы, сэкономить деньги и на юридическом уровне обезопасить себя от судебных нападок бывшего партнера в будущем.
Брачный договор
В нем указывают режим совместной, долевой или раздельной собственности на отдельный вид имущества или на все, что имеется у супругов. Муж и жена могут обговорить в договоре даже имущество, которое появится в будущем. Также в документе закрепляются права и обязанности супругов по поводу участия в доходах друг друга и другие правила, которым они обязуются следовать в связи с разводом и
разделом имущества.
Здесь тоже все просто: если супруги расторгают брак, то они действуют согласно положениям брачного договора. Имейте в виду, что этот документ можно оформить как до вступления брака, так и в любой момент после счастливого события.
В суде
Срок давности по разделу имущества составляет 3 года, поэтому в течение данного времени после развода необходимо подать иск в
органы.
По общему правилу судья распределяет имущество между бывшими супругами пополам. Однако существуют исключения, когда доли распределяются неравномерно. Это происходит, если имеются особые условия:
• На попечении одного из супругов остаются дети, не достигшие 18-ти лет;
• Один из супругов без уважительной причины оставался безработным (исключение, если супруг не работает по независящим от
него обстоятельствам);
• Один из супругов вел аморальный образ жизни и наносил вред совместному имуществу.
Приоритет, связанный с воспитанием детей, очевиден, а вот что касается остальных ситуаций - придется постараться, чтобы доказать эти факты. Например, для обличения безделья бывшей половины будут нужны веские аргументы вроде наличия домработницы или няни. А для подтверждения аморального образа жизни понадобятся зафиксированные вызовы полиции, заявления о краже, свидетельские
показания и т.д.
Судебные разбирательства не только потреплют нервы, но и ударят по кошельку: придется обращаться к оценщикам рыночной стоимости имущества, понадобятся консультации юриста, а госпошлина обойдется в половину размера иска, но не меньше 400 руб., и не больше 60 000 руб. Сам судебный процесс может продлиться от пары месяцев до года и более в зависимости от размера имущества и аппетитов разведенных.

Регистрация по-новому
С 2017 года официально вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015 г.), который подразумевает объединение систем учёта объектов недвижимости и регистрации прав. «Официально» и «подразумевает» - не случайно, потому что на практике не все положения этого закона и не везде с 1 января заработали. Например, не работают многие он-лайн сервисы на портале www.rosreestr.ru - пока невозможно заказать выписку из реестра прав в электронном виде или получить кадастровую
информацию об объекте недвижимости.
Закон предусматривает сведение воедино двух процедур - кадастровый учёт и регистрацию прав на недвижимость - и возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учёт и регистрацию прав со сроком исполнения 10 дней. Интересно, что остаётся возможность заказать упомянутые процедуры по отдельности. При этом на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учёт - не более 5 дней. То есть если заказывать их одновременно, то получится быстрее, вот только госпошлину
придётся платить дважды.
Сокращаются также сроки получения сведений из ЕГРН. Подразумевается, что выписку можно будет получить за 3 дня, а не за 5 дней,
как раньше. При этом сама процедура получения сведений останется прежней, и информацию об объекте сможет получить любое заинтересованное лицо.
Стоит учитывать, что в случае обращения за услугой в многофункциональный центр «Мои документы» (МФЦ) сроки оказания услуг увеличиваются на 2 дня.
Кстати, после того как начнёт работать он-лайн сервис Росреестра (а представители ведомства обещают запустить его «на днях»), стоит проверить достоверность сведений о своих объектах недвижимости - мало ли какие неточности могли в них «проникнуть» при объединении двух глобальных информационных баз.
Закон № 218-ФЗ заставляет собственников быть ответственными и внимательными при сборе документов: если раньше причин для приостановки регистрации было 10, то теперь их 51 (!). Кроме того, раньше приостановить постановку на кадастровый учёт можно было на один месяц, а регистрацию прав собственности - на три месяца, то теперь эти сроки могут затянуться до полугода.
Ещё один важный момент - с 1 января 2017 года кадастровые палаты официально становятся территориальными подразделениями Росреестра, за постановкой на учёт и регистрацией прав можно будет обращаться в любое территориальное отделение или МФЦ.
Парковки - новая недвижимость
Вступили в силу изменения в части первой Гражданского кодекса, согласно которым к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также машино-места, то есть места, «предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений». Ранее места на парковках регистрировались или как нежилое помещение (за что нужно было платить повышенные налоги), или как доля в общем имуществе дома. Отныне купля-продажа машино-мест подлежит государственной регистрации наравне с другими объектами недвижимости. Машино-места также можно использовать в качестве залога.
Компенсационный фонд
Начали действовать изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». В частности, предусмотрено создание государственного компенсационного фонда, управлять которым будет АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Согласно поправкам, государство в лице компенсационного фонда берет на себя ответственность за завершение начатого строительства.
Размер взносов, которые вносит застройщик, - не более 1 % от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Установлен также минимальный порог для собственного капитала застройщика - не менее 4 % от стоимости возводимых
им объектов.
Кроме того, у застройщиков появится возможность использовать привлеченные средства дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры и инженерно-технических сооружений (раньше это было категорически запрещено).
Градостроительные правила
С 1 января вступили в силу изменения и в Градостроительный кодекс РФ в части порядка получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома, «создание которого предполагается в границах территории исторического поселения федерального
или регионального значения».
Отныне собственник для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства должен представить в уполномоченный орган, отвечающий за выдачу разрешения на строительство, наряду с другими документами, предусмотренными законом, - описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включающее в себя полное описание указанного дома с приложением эскизов и макетов. Такое новшество в законе объясняют необходимостью сохранить существующий архитектурный ансамбль в местах исторических поселений при строительстве новых объектов недвижимости.
Кадастровая оценка
Летом 2016 года был подписан закон о единой методике определения кадастровой стоимости и передаче полномочий по кадастровой оценке недвижимости специально создаваемым региональным ведомствам. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ. Интересно, что это учреждение не вправе устанавливать рыночную стоимость для оспаривания кадастровой оценки.
В Свердловской области подобное учреждение ещё не создано. Закон устанавливает переходный период, в течение которого государственная кадастровая оценка по старым правилам закона «Об оценочной деятельности в РФ» должна быть завершена до 1 января 2020 года.
Не важно, кто ошибся
С 2017 года исправленная кадастровая стоимость будет использоваться при расчете налогов с момента её ошибочного установления (независимо от причины ошибки).
Пересчитать налог на недвижимость по кадастровой стоимости имущества теперь можно независимо от вида ошибок: технической, реестровой, методологической в результатах кадастровой оценки (а также любых других ошибок). Значение потеряет и орган, допустивший ошибку, - это одинаково может быть Росреестр, бюджетные учреждения, созданные субъектами РФ для определения кадастровой стоимости, или другие субъекты права. Ранее данное правило действовало только в отношении Росреестра, если его работниками была допущена техническая ошибка.
Исправленная кадастровая стоимость будет учитываться при расчете налогов на недвижимое имущество, начиная с периода, в котором она была ошибочно определена, без учёта того, кто допустил ошибку. Напомним, что пересчитать налоги на недвижимое имущество (исчисленные исходя из кадастровой стоимости) можно только по двум основаниям: в случае технической ошибки, допущенной органом кадастрового учёта, или при оспаривании кадастровой стоимости в суде или специальной комиссии при Росреестре. При этом в последнем случае новая кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости. В то же время изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение текущего налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах.
Мамы, приносите выписку
С 1 января изменился один из документов, которые необходимо предоставлять для того, чтобы направить средства материнского капитала на строительство дома, - теперь владельцам сертификата потребуется выписка из ЕГРН вместо копии свидетельства о праве собственности.
Новый документ понадобится в двух случаях. Во-первых, если часть средств материнского капитала, но не более половины, выдается на
строительство или реконструкцию частного дома. Во-вторых, выписка потребуется, если средства капитала предоставляются на компенсацию затрат за уже построенный дом.
Напомним, что с 15 июля 2016 года свидетельства о праве собственности на недвижимость не выдаются - их заменили выписки из ЕГРН,
этим и объясняется внесение поправок в закон о мат. капитале.
Кстати, в 2017 году размер материнского капитала составит 453 026 рублей. С 2018 года размер материнского капитала перестанет ежегодно корректироваться с учётом роста инфляции. Это правило будет действовать до 1 января 2020 года.

Екатеринбуржцы перестали воспринимать апартаменты как некую экзотическую новинку. Данная недвижимость стала просто ещё одним из видов жилья,
представленных на рынке. Мы расскажем всё об особенности апартаментов, о которых следует знать их потенциальным владельцам при принятии решения о
покупке.
Всегда считалось, что главное преимущество апартаментов перед классическими квартирами - это более низкая цена. Анализ предложений на рынке первичной недвижимости Екатеринбурга показывает, что в некоторых случаях разница в стоимости квадратного метра в жилом доме и в расположенном по соседству апарт-отеле достигает 30%.
Впрочем, бывает, что стоимость апартаментов оказывается сравнимой с ценой аналогичной по качеству квартиры. Подобная ситуация складывается в районах, где наблюдается дефицит территорий для новой застройки. В Екатеринбурге есть места, в которых нельзя возводить новые жилые многоэтажки - этого не позволяет статус земель, имеющаяся инфраструктура и иные причины. В такой ситуации квартиры в комплексе апартаментов становятся оптимальным решением для тех, кто хочет приобрести новое жильё в определённой части города. Именно в таких локальных точках стоимость апартаментов может приближаться к стоимости обычных квартир, однако тогда апартаменты приобретают иное конкурентное преимущество - уникальное местоположение.
Повышенный налог скажется через 225 лет
Обратной стороной низкой стоимости апартаментов являются более высокие накладные расходы для их владельцев. Считается, что за апартаменты надо платить более весомый налог на имущество и более серьёзные суммы в счёт коммунальных платежей.
Санарова Лариса Александровна - ведущий специалист Агентства недвижимости «Уральский Дом Недвижимости» -
Сегодня много говорят о расчёте налога на имущество физических лиц на основании его кадастровой стоимости. Однако напомню, что в Свердловской области пока даже не принят закон о переходе на новую систему налогообложения. В принципе, переход на расчёт налога по кадастровой стоимости может быть отложен до 2020 года. Пока же в нашем регионе налог на имущество физических лиц считают по инвентаризационной стоимости. Размер налога на квартиры составляет 0,1% от её стоимости, налога на апартаменты (которые формально являются нежилыми помещениями) - 0,5% от сТОИМОСТИ.
Риэлторы замечают, что инвентаризационная, равно как и кадастровая стоимость апартаментов всегда ощутимо ниже, чем стоимость аналогичных по характеристикам жилых объектов. То есть, даже более высокая ставка налога не приведёт к многократному росту налоговой нагрузки на владельца апартаментов. Более того, если учесть разницу в цене покупки квартиры и апартаментов, то по суммарным затратам (покупка плюс текущие расходы) апартаменты оказываются более экономичным вариантом.
Пример из жизни реального Екатеринбурга: в районе ЖБИ продаются практически равные по площади квартира и апартаменты (около 100 кв. м), оба объекта с чистовой отделкой. Квартира дороже на 1,8 млн. руб. В сегодняшних условиях суммы налога на недвижимость различаются примерно на 6-8 тыс. руб. (на апартаменты налог выше). А это значит, что разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки владелец апартаментов сравняет с покупкой квартиры через 225 лет. Только после этого срока владение квартирой станет менее затратным, чем владение апартаментами. Разумеется, для других объектов сравнение соотношения цена/время будут другими.
Расходы на коммуналку от статуса не зависят
Квартиры начинают выглядеть чуть более выигрышно, если к расходам на налоги прибавить коммунальные платежи. Считается, что «квартплата» для обитателей апартаментов много выше, чем для жильцов обычных квартир. Однако, если подходить с позиции законодательства, то окажется, что повышающий коэффициент для апартаментов действует только на позицию «Электроэнергия», так как именно этот вид услуги в нежилых помещениях не льготируется. А значит, разница в платёжках может составить не больше нескольких сотен рублей. Не стоит также забывать о том, что в платёжке, которую получает владелец апартаментов, отсутствует строчка
«за капитальный ремонт». Эти сборы обязательны только для жилых домов.
Анализируя данные, в частности, выясняется, что стоимость коммунальных платежей даже для квартир одинаковой площади может различаться в разы. Это зависит от управляющей компании, размеров придомовой территории, поставщика тепла и других условий. Поэтому квартплата для апартаментов может быть равной или даже более низкой, чем для равной по площади квартире.
Новый закон уравняет права апарт- и квартировладельцев
Права собственника на апартаменты ничем не отличаются от прав на квартиру. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва договора долевого участия они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.
Строительство апартаментов, как и квартир, происходит в рамках 214-ФЗ. По закону все добросовестные застройщики обязательно регистрируют договор долевого участия через регистрационную палату. Такая регистрация обеспечивает будущим владельцам сохранность своих вложений и обеспечивает их права. Закон распространяется одинаково как на квартиры, так и на апартаменты.
Различия в правах собственников могут начать ощущаться после заселения в квартиру (или в апартаменты). Ранее считалось, что владение квартирой - более безопасный для собственника вариант, так как единственное жилье человека не может быть конфисковано за долги. Апартаменты формально не являются жильём. Если на них будет обращено взыскание, то собственник может быть выселен. Однако сегодня идёт рассмотрение законопроекта, который позволит кредиторам изымать у должников квартиры, даже если они являются единственным жильём. Запрет на изъятие предлагается распространить только на ту недвижимость, которая не превышает норму предоставления площади жилого помещения - в Екатеринбурге это 16 кв. м на человека. Если данный законопроект будет принят, то права владельцев квартир и апартаментов фактически уравняются.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос регистрации (прописки) в апартаментах.
В апартаментах возможна только временная регистрация сроком до 5 лет. После чего надо регистрироваться заново. Тем не менее, человек с временной регистрацией имеет те же права, что и с постоянной - он может получать медицинские услуги, его дети имеют право посещать садик, школу. В то же время, отсутствие в апартаментах постоянной регистрации упрощает процедуру купли-продажи. Если владелец апартаментов решит их продать, то покупателю не надо будет беспокоиться о том, что когда то с этой жилплощади кого-то выписали с нарушением закона и он вернётся и потребует право на проживание. При сделках с апартаментами такой риск исключён, что делает их несколько более ликвидным активом.
По общим правилам апартаменты могут отчуждаться, продаваться, наследоваться, дариться кому угодно и каких то правовых отличий от квартиры в этом плане не существует. При этом продать апартаменты в некоторых случаях будет даже проще, чем квартиру. Например, в апартаментах нет проблемы связанной с наделением долей несовершеннолетних. А значит для юридических манипуляций это более гибкий и удобный формат.
Не следует забывать и о том, что жители апартаментов могут без каких-либо ограничений пользоваться услугами скорой помощи, экстренных служб, рассчитывать на помощь полиции. В этом плане апартаменты ничем не отличаются от квартир.
Практически никаких ограничений на формирование пространства
Апартаменты не являются жильём, следовательно, на них не распространяются многие строительные нормы. Это может оказаться большим удобством при проведении перепланировки. В частности, нет ограничения по расположению кухни и санузла. Напомним, что в обычной квартире их нельзя располагать над жилыми комнатами, расположенными этажом ниже. В апартаментах кухню и санузлы можно разместить в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над дизайн-проектом жилья. Впрочем, как замечают дизайнеры, при данных работах придётся учитывать регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта. Ещё один архитектурный бонус - отсутствие ограничений на размеры комнат в апартаментах.
Минимальный размер жилого помещения по строительным нормам - 9 кв. м. Комната не может иметь меньшую площадь. Но апартаменты не являются жильём, поэтому в ходе перепланировки в них можно формировать пространства любого размера. Формально комнатами они всё равно не являются. Кроме того, благодаря тому, что на апартаменты не распространяются «жилые» нормы, возможно создание очень компактных «квартир».
В Екатеринбурге есть примеры создания апартаментов площадью до 16 кв. м. По сути это компактные квартиры, оснащённые всеми коммунальными благами. Построить квартиру (имеющую статус жилья) такого размера закон не позволит.
Оптимальное решение для многих ситуаций
Как замечают риэлторы, нельзя сравнивать квартиры и апартаменты с позиции лучше/хуже. Это два вида недвижимости, каждый из которых может оказаться оптимальным решением в той или иной ситуации. Например, если человек рассчитывает воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья, то в случае с апартаментами он этого сделать не сможет. Зато, если он получил этот вычет ранее, то ему без разницы, имеет ли приобретаемый им объект статус жилья. То есть апартаменты для него будут подходящим
вариантом.
Точно также следует воспринимать норматив, позволяющий девелоперу не создавать рядом с комплексом апартаментов социальные объекты, детские площадки, подъездные дороги и т.д. формально застройщик это делать действительно не обязан. На деле же в условиях жесткой борьбы за покупателя застройщики сегодня снабжают свои апартаменты полноценной инфраструктурой.
При покупке объекта недвижимости - неважно, квартиры или апартаментов - будущему владельцу важно найти такой вариант, который будет отвечать всем его запросам по цене, местоположению, потребительским характеристикам. И если всё устраивает, то уже не столь
важно, имеет ли квартира формальный статус жилья.

Покупать ли наследственную квартиру?
Нередко люди отказываются приобретать квартиру только по одной
причине - она перешла к продавцу по наследству. Слишком велик риск будущего судебного разбирательства с неизвестными наследниками, которые могут неожиданно появиться спустя пять или десять лет и предъявить свои права на квартиру вместе с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В этом случае решение суда видится потенциальному покупателю непредсказуемым. Оправдана ли подобная осторожность или страх исходит от неуверенности и незнания вопроса?
Длинная очередь наследников
Вспомним основные законодательные нормы, закрепленные в Гражданском кодексе (полну информацию содержит раздел «Наследственное право», статьи 1110-1185).
Имущество наследуется по завещанию или по закону (ст. 1111 ГК). Второе вступает в силу при отсутствии первого.
Завещание может быть составлено в пользу любого лица (ст. 1119 ГК), которое получит всё при отсутствии претендентов на обязательную долю в наследстве. Право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы (ст. 1149). Они получают не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
Завещаний может быть несколько, действительным считается последнее по дате.
Завещание может быть признано недействительным в судебном порядке, если оно поддельное или если на момент его составления
человек был недееспособным.
Завещатель может назначить душеприказчика (ст. 1134 ГК), который поможет цивилизованно передать имущество наследникам, пока они окончательно не разругались.
Если завещания не было или оно судом признано поддельным или недействительным, то наследуется имущество по закону. При этом действует правило очередности: наследники каждой последующей очереди вступают в наследство только при отсутствии наследников предшествующей очереди (или в случае их отказа от наследства, лишения их наследства по суду - ст. 1117 о недостойных наследниках).
Очередность и перечень наследников указаны в ст. 1142-1145 и ст. 1148:
1-я очередь: дети, супруг и родители наследодателя (ст. 1142). Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (если один из наследников первой очереди умер до наследодателя, то его доля переходит в равных частях к его потомкам, то есть внукам наследодателя).
2-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления (ст. 1143).
3-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1144).
4-я очередь: родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя.
5-я очередь: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).
6-я очередь: родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек
(двоюродные дяди и тети).
7-я очередь: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
Если никто не заявил о правах на наследство, имущество называется выморочным и переходит к государству, а затем, как правило, реализуется на торгах.
О сроках вступления в наследство
Срок вступления в наследство (ст. 1154 ГК) - 6 месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания его судом умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца, то есть у нового наследника есть девять месяцев для оформления наследства.
Если шестимесячный срок пропущен наследником, то дело его не безнадежно, о чем говорится в ст. 1155: «Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».
Иными словами, если у человека была уважительная причина, например, он был болен, длительно отсутствовал по работе за границей и пр., то суд может восстановить его в правах на наследство.
Решить вопрос можно и без обращения в суд, «при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших
наследство».
Самое важное: срок давности по наследству не ограничен законодательством. Наследник должен обратиться в суд в течение трех лет с того момента, как он узнал о смерти наследодателя. Однако узнать об этом он мог спустя 5, 10 или 15 лет, если причина столь долгого неведения признана уважительной. Именно в этой временной неопределенности кроется главная опасность для покупателя наследственной квартиры: неучтенный наследник может объявиться в любой момент, даже спустя годы после смерти хозяина квартиры. Единственная надежда покупателя - решение суда в его пользу.
Суды - за добросовестного приобретателя
В последние 10-12 лет у покупателя наследственной квартиры
становится все больше шансов законно защитить свои права и сохранить приобретение. Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года называют историческим, его суть сводится к тому, что лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать обратно это имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем. Признаки добросовестного приобретателя изложены в ст. 302 ГК РФ: это тот, кто приобрел имущество возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество («если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать» (добросовестный приобретатель)»).
Кстати, здесь возникает еще один важный аспект: если имущество было куплено по заниженной цене, то суд может квалифицировать такое приобретение как недобросовестное. Несомненно, лучше указывать в договоре купли-продажи квартиры полную цену - это не только гарантирует возврат всех затраченных на покупку средств в крайнем случае, то есть признания сделки недействительной, но и убедительно подтверждает добросовестность приобретения.
Дополнительную поддержку покупателям оказало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. («О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В пункте 38 указано, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на
отчуждение имущества».
Но самая ценная и ключевая рекомендация судам прозвучала в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», пункт 42: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)».
Другими словами, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку. недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.
Можно сказать, что теоретически суды на стороне добросовестного приобретателя. Есть примеры и обратных решений в судебной
практике, но они малочисленны.
И все же теория остается теорией, а главные нюансы и проблемы виднее профессионалам, которые неизбежно сталкиваются с наследственной недвижимостью.
Стоит ли покупать?
Едва ли на подобный вопрос кто-то сможет ответить лучше риэлторов, у которых позади многолетняя практика продаж наследственных квартир. И если решаться на покупку, лучше заранее предусмотреть возможные риски. За консультацией мы обратились к экспертам уральских агентств по недвижимости.
- Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство? Насколько велики риски для покупателя и в чем они заключаются? Важно ли указывать полную стоимость в договоре?
Наталья Кузьминых, директор АН «Уральский Дом Недвижимости», : «Прежде чем покупать любую квартиру, а особенно "наследственную", нужно выявить все возможные для покупателя риски. Основным риском покупки квартиры, приобретённой продавцом по наследству, является отсутствие возможности проверить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на наследственное имущество. Покупатель и его риэлтор не смогут узнать обо всех родственниках, которые могут заявить о своих правах. О таких потенциальных наследниках не всегда могут знать и близкие родственники.
Сразу пример из практики: после смерти мужчины о правах на наследство заявил сын от первого брака, о котором не знала "единственная" (как она считала) дочь от второго брака.
Общий срок исковой давности три года. Но в данном случае три года исчисляются не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти такого лица. А о смерти родственника наследник мог узнать через несколько лет, например, в связи с длительной загранкомандировкой, воинской службой, тюремным заключением или является наследником 2-й или 3- й очереди (при отсутствии наследников более ранней очереди) и редко общался с умершим. Поэтому нельзя гарантировать, что такое лицо не заявит своё право на долю в квартире через 3, 5 или 10 лет, если он докажет, что не знал о смерти родственника.
В последнее время судебная практика по таким делам немного встала на сторону лица, своевременно принявшего наследство. Суды говорят поздно появившимся наследникам, что если вы "близкие" родственники, то должны были знать о смерти наследодателя. А если вы не знали о смерти, то какие же вы близкие родственники? Срок исковой давности при этом считают с момента смерти. Но это не гарантирует, что потенциальный наследник не сможет восстановить срок принятия наследства.
Полную стоимость в договоре следует указывать при покупке любой квартиры, т.к. только это гарантирует возможность полной компенсации в случае расторжения сделки. В наследственных квартирах проверить ВСЕ не возможно, поэтому ни один риэлтор не сможет на 100% гарантировать своему клиенту-покупателю отсутствие рисков с появлением иных претендентов на квартиру, а соответственно, и возврата всей суммы при занижении стоимости в договоре. Решение за покупателем. Иногда клиенты идут на такой риск при покупке, при этом получая что-то более ценное и важное для себя.
Но важно понимать, какая конкретная ситуация в конкретной сделке. Нельзя сказать ни "за" ни "против" по покупке наследственных
квартир в целом. Как по любым сделкам с недвижимостью, нужно глубоко оценить ситуацию по каждой квартире индивидуально».
Мария Воинкова, ведущий специалсит агентства «УДН»: «В связи с тем, что любое приобретение покупателем квартиры может быть рискованно, мы бы не стали отвечать однозначно - стоит или нет покупать квартиру, полученную в наследство. Для этого необходимо ознакомиться с документами и историей квартиры, да и наследство наследству рознь. С 2001 года действует третья часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, регулирующая наследственное право, с введением в действие которой увеличен круг наследников. В настоящий период отсутствует единая информационная база родственников-наследников наследодателя, поэтому однозначно подтвердить, все ли наследники вступили в наследство или чье-то право нарушено, не представляется возможным.
Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. По истечении шести месяцев по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, свое нарушенное право пострадавший наследник на основании и в соответствии со ст. 1155 ГК РФ может восстановить, и претендовать на долю в наследственной квартире, в этом и заключается риск покупателя наследственной квартиры. Продажа или покупка спустя три года после вступления в наследство, из практики, наиболее безопасны, т.к. за этот период, как правило, все наследники имеют возможность узнать об открытии наследства (днем открытия наследства признается день смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ)), и это срок, достаточный для восстановления своих
нарушенных прав.
Как для наследственной квартиры, так и для любой другой нужно в договоре купли-продажи указывать полную рыночную стоимость приобретаемой квартиры, т.к. в случае расторжения договора купли-продажи квартиры продавец обязан вернуть покупателю указанные и полученные по договору купли-продажи деньги, а наследник, право которого нарушено, может претендовать либо на долю наследственной квартиры, либо на долю стоимости проданной наследственной квартиры. И, конечно, ему будет интереснее получить долю от полной стоимости, указанной в договоре купли-продажи квартиры, от продавцов-наследников.
Наше агентство оформило не одну сделку с наследственными квартирами, предварительно проведя необходимые действия, уменьшающие риски приобретения наследственной квартиры. Одним из таких действий является получени нотариального заявления от наследников, по которому наследники-продавцы обязуются рассчитаться с неизвестными наследниками (если вдруг таковые обнаружатся, и заявят о своих нарушенных правах) самостоятельно и за свой счет, не допустив изъятия у покупателя наследственной
квартиры.
Наследство и нотариус
Изучая нюансы законотворчества или рассуждая о целесообразности покупки наследственной недвижимости, нельзя не обратиться к лицу, которое ведет наследственные дела - нотариусу. Кроме того, последние нововведения в нотариальном законодательстве обеспечили лучшую защиту добросовестному приобретателю и открытость информации.
Стоимость услуг нотариуса, который ведет наследственное дело и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по
наследству
- Задача нотариуса - обеспечить законный переход имущества или/и имущественных прав и обязанностей наследодателя, основываясь на его воле, выраженной в завещании или при его отсутствии - в соответствии с законом. Контроль за законным переходом права очень важен с точки зрения гражданского оборота, поскольку гарантирует новому собственнику, приобретшему имущество у наследника, устойчивый титул владельца. Стоимость за оформление наследства складывается из многих факторов и зависит от состава имущества, количества наследников и льгот, которыми они обладают, и т.д. В среднем оформление наследства обходится наследнику от 7 000 до 15 000 рублей.
Примечание: Напомним, что 1 июля 2014 года начал работать всероссийский реестр наследственных дел, куда вносится в том числе вся информация о завещаниях и их отмене. Это позволит собрать всю информацию на едином портале и избежать повторного открытия дел, дублирования и мошенничества с поддельными завещаниями, что гораздо лучше защитит права наследников. В Москве работала похожая программа - «Наследство без границ», в которой было зарегистрировано 710 тысяч наследственных дел, затем эти данные
были перенесены в новый российский реестр.
- Что бы вы могли посоветовать покупателю квартиры, которая перешла к продавцу по наследству? Есть ли, на ваш взгляд, риски и как их можно минимизировать?
- Проблема в том, что сегодня в России любое основание права собственности продавца может быть оспорено. Вне зависимости от того, какая сделка находится в основании титула. Сам наследодатель мог приобретать наследуемое имущество по сделке в простой письменной форме и его право, зарегистрированное в ЕГРП, может быть оспоримо или ничтожно.
- Что бы вы могли посоветовать покупателям?
- 1. Приобретать наследованное имущество, хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Один год - срок исковой давности по оспоримой сделке.
2. Указывать в сделке по приобретению только реальную цену. Это важно в случае расторжения договора или признания его недействительным и для любой формы сделки (ППФ или нотариальной), а также в связи с тем, что с 1.01.2015 года нотариальный документ имеет особую доказательственную силу в суде, направленную на защиту добросовестного приобретателя. Поэтому будет странно, если покупатель начнет трактовать цену, указанную в сделке и являющуюся ее существенным условием, иначе, чем указано в
тексте договора.
3. Выбирайте нотариальную форму сделки - так как, по судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст.
302 ГК РФ.
Титульное страхование - дополнительная защита
Сегодня, приобретая наследственную квартиру, покупатель защищен от неприятностей лучше, чем, скажем, лет 10-15 назад. Риски снижены, но не исключены. Дополнительную защиту может обеспечить титульное страхование, которое пока не получило должное признание в России и мало пользуется спросом. Далеко не каждая страховая компания предлагает подобную услугу, хотя титульное страхование считают перспективным для России, это надежный инструмент финансовой защиты собственника.

При достигнутом уровне рынка недвижимости и работающих на нём сервисах совершить сделку с недвижимостью сегодня не так сложно, как было прежде. И людей, которые берутся своими силами поменять жильё на другое, становится больше. Они полагают, что квартир сегодня в продаже много, покупателей - наоборот, недостаток, и можно сразу правильно оценить квартиру или потом пойти на торг, и найти-таки своего покупателя, а затем и встречный объект.
Всё получается, если человек видит и успешно обходит «подводные камни». Об очевидных рисках при купле-продаже недвижимости лучше всего знают люди, которые совершили уже несколько сделок и где-то «наломали дров», или риэлторы с опытом.
Сегодня мы обобщим представление профессионалов об ошибках при сделках, которые люди допускают по незнанию и из-за того, что отказываются от услуг профессионала в подготовке сделки.
Неверная оценка объекта
Это одна из главных ошибок самостоятельных продавцов. Как правило, цену квартиры, которую человек собрался продавать, он определяет чуть дороже, чем у других аналогичных объектов в рекламе. Просто потому, что его квартира «всё равно» лучше, она ему психологически роднее, и пр. На деле же он ошибается в цене дважды - реальная цена его квартиры даже не равна аналогам, она ниже той цены, по которой эти объекты выставлены, потому что в их стоимость чаще всего включено комиссионное вознаграждение, положенное по условиям договора риэлтору продавца за оказанные услуги по сопровождению сделки (за рекламу объекта в СМИ, в базах данных, работу с потенциальными покупателями, показы, консультации, подготовку пакета документов по сделке, организацию расчётов и сдачу на государственную регистрацию). Профессионалы рынка, работающие по продаже квартир, могут использовать эту сумму для торга.
- Неверная оценка объекта и недочёты в рекламной кампании - одна из частых ошибок при продаже объекта. Она приводит к увеличению сроков экспозиции объекта, - если стоимость объекта завышена, то срок продажи может вырасти в несколько раз, из-за
чего можно сорвать встречную сделку.
Неверный выбор объекта недвижимости
Сделать его легче, чем кажется. Покупатели - не специалисты, и они не занимаются постоянным изучением базы выставленных на продажу объектов, у них мало возможностей узнать подробную информацию о продавце, истории объекта, о том или ином застройщике, выяснить его принцип работы, насколько он порядочен и т. д. И нет профессионала, который предупредит о недобросовестности второй стороны и сможет предложить альтернативный и надежный вариант. Они не знают тенденции рынка и колебания цен на недвижимость, не понимают, когда торг будет уместен и эффективен.
- Опасность заключается в том, что самостоятельный покупатель после сделки может быть разочарован в своей покупке. Кажется, что при наличии средств выбрать объект недвижимости - простая задача. Технически, конечно, это выглядит просто: съездил, посмотрел, подумал и купил. Но на деле мы постоянно сталкиваемся с клиентами, которые что-то купили самостоятельно, но через какое-то время приходят в агентство с просьбой продать квартиру, потому что жить в ней по каким-то причинам неудобно. Возможны проблемы с документацией объекта, выбранного на вторичном рынке.
Эксперты отмечают, что сделки с проблемным жильём, влекущие судебные тяжбы и потерю денег, нередки, и обычному человеку очень сложно проверить юридическую чистоту объекта.
- Самые распространенные случаи - это покупка жилья или объекта, который фигурирует вимущественных спорах или находится в совместном владении. Во избежание этого необходимо проверить квартиру на обременения, получить выписку из ЕГРН и домовой книги для проверки зарегистрированных лиц, справку из БТИ, чтобы выявить несогласованные перепланировки и убедиться в отсутствии долгов за коммунальные услуги. Конечно, все эти документы можно собрать и самостоятельно, но это занимает огромное количество времени и сил, потому, как правило, эти заботы лучше поручить экспертам.
- Достаточно распространена ситуация, когда, уже приняв документы, Росреестр отказывает в регистрации. Даже если у предыдущего владельца сделка прошла гладко. Почему? Предыдущая сделка (регистрация права собственности бывшего владельца) может быть признана недействительной из-за незаконного овладения объектом недвижимости, некачественных документов, нерешенных вопросов с
органами опеки и попечительства и пр.
В практике встречались ситуации, когда прежний собственник приобрёл объект недвижимости по доверенности человека, которого уже не было в живых. Соответственно при последующей перепродаже недвижимости это обнаружилось, а все манипуляции были признаны недействительными. Квартира была передана государству. Факт того, что нынешний собственник уже долгое время владеет квартирой, не гарантирует, что при переоформлении предыдущие сделки не будут оспорены. Также могут возникнуть споры, если квартира была унаследована, если выяснится, что из квартиры были незаконно выписаны дети, и т. д.
Самостоятельная покупка объекта недвижимости у компании-застройщика тоже имеет свои риски (невыполнение обязательств компанией-застройщиком перед контрагентами - квартира переходит контрагенту в качестве залога; продажа одного и того же объекта дважды). Поэтому, конечно, лучше обращаться к профессионалам (юристам, риэлторам), которые знают наперёд эти риски и понимают, как можно подстраховаться с использованием закрытой для обычного покупателя информации.
Неграмотный договор
Самостоятельные сделки чаще оказываются «незащищенными» юридически по причине неправильного заключения договора купли- продажи. Особенно это касается случаев заключения «сложных» договоров, таких как договоры переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве, покупки объектов у лиц, получивших их в порядке приватизации, или объектов, находящихся в общей собственности.
- Не каждый гражданин разбирается в нюансах законодательства и может составить документ таким образом, чтобы и продавец, и покупатель были защищены. Например, мало кто знает, что есть такое понятие, как «завещательный отказ», согласно которому, если вступившая в наследство супруга продаст квартиру притом, что в завещании прописано, что она должна обеспечить жильём детей, то дети вправе воспользоваться правом проживания в квартире, что потребует расторжения договора и судебных разбирательств. Таких нюансов в нашем законодательстве много, и о них могут знать только профессионалы. С недвижимостью, находящейся в общей собственности супругов, тоже часто случаются проблемы, связанные, как правило, с необходимостью брать согласие на заключение сделки. Самый распространенный пример - квартира, которую продает один из супругов, являющийся владельцем недвижимости. Если
это жильё было приобретено в браке, то должно быть оформлено согласие второго супруга.
Ошибочный расчёт
На этапе денежных расчётов в рамках договора купли-продажи тоже подстерегает немало опасностей. Во-первых, расчёты чаще всего производятся до сдачи пакета документов на государственную регистрацию, и если продавец - мошенник, то покупатель, отдав деньги, может не получить квартиры. К сожалению, такие ситуации случаются. Риск оказаться в подобном переплете выше, когда квартира покупается без помощи риэлтора, который может заподозрить неладное заранее. Во-вторых, мало кто из нас привык обращаться с крупными суммами и попросту не знает, как правильно и безопасно организовать передачу денег. Есть и другие риски.
- Продавцы и покупатели часто заключают предварительные договоры, которые предполагают авансовые платежи или задатки, Мало кто из обывателей может отличить одно от другого, разделить платёж и верно оформить момент передачи денег. В нашем городе часты примеры, когда по договору предусмотрен задаток в 10 %, затем передача 70 % суммы после подачи документов в Росреестр, а оставшаяся сумма - после получения свидетельства. Махинации с невыплатой последних 20 % - один из самых распространённых способов обмана. Ещё одна опасность - безналичные переводы, когда покупатель отправляет одну сумму, а приходит другая, так как
банк снял комиссионные проценты.
- При самостоятельных действиях, а также при обращении к частным маклерам есть риски двойных продаж, сложность возврата задатков, получение недостоверных сведений по обременению квартиры либо по финансовому состоянию продавца (банкротство). При работе с новостройками важно учесть опыт компании на рынке, а также по какой схеме вы покупаете квартиру (паенакопление, долевое участие и др.) - в каждой из них есть свои нюансы и законодательство регулярно меняется. Покупателям достаточно сложно сориентироваться в этих вопросах, и они рано или поздно обращаются за консультацией к специалистам. В целом можно сказать, что времена самостоятельных сделок по купле-продаже недвижимости остались в прошлом, потребители в любой сфере предпочитают
довериться профессионалам.
В качестве резюме
Подытожим:
Эксперты рынка недвижимости считают, что главные ошибки самостоятельных продавцов и покупателей случаются при оценке квартиры, в выборе объекта, при составлении договора и расчётах за квартиру. При совершении сделки необходимо предусмотреть
следующее:
1. Не переоценить квартиру, что приведет к долгой продаже, и недооценить квартиру, что уменьшит выгоду.
2. Правильно выбрать объект, потому что он может оказаться проблемным, спорным и обременённым, в результате чего сделка
затянется либо будет отменена.
3. Составить правильный договор, учесть в нём все моменты и не быть обманутым - не потерять деньги, имущество, время.
4. Не ошибиться в расчётах, передать деньги безопасным способом и не нарваться на мошенников.

А была ли доверенность?
Федеральная нотариальная палата (ФНП) запустила онлайн-сервис www.reestr-dover.ru по проверке доверенностей. Теперь подлинность и актуальность любой нотариальной доверенности можно проверить бесплатно и круглосуточно.
Чтобы получить информацию, необходимо знать реестровый номер доверенности, дату её удостоверения, а также фамилию, имя и отчество нотариуса, подписавшего документ. Дополнительно можно указать лицо, временно исполняющее обязанности нотариуса. На портале имеются сведения о доверенностях, выданных с 1 июля 2014 года.
Расширенный доступ к новому сервису получили государственные и муниципальные органы власти - они могут сверить содержание предъявленного документа и текста оригинала нотариально удостоверенной доверенности, информация о которой хранится в Единой информационной системе (ЕИС) нотариата. Для этого им необходимо прикрепить к запросускан-образ проверяемой доверенности. Система сравнит его с оригиналом и выдаст ответ о совпадении документов или наличии в них разночтений.
По оценке ФНП, сервис проверки доверенностей особенно актуален сегодня, когда технические возможности мошенников позволяют не только создать безукоризненную подделку документа, но также изменить отдельные пункты в доверенности, которая действительно
когда-то была выдана.
Что касается отмены доверенности, то для этого доверитель, как и прежде, может обратиться в любую нотариальную контору, где нотариус, удостоверяя факт отмены, внесет необходимые данные в соответствующий реестр ЕИС нотариата. Однако теперь реестр отмененных доверенностей получил публичный статус. Это означает, что уже на следующий день после внесения в него сведений о документе все заинтересованные лица считаются предупрежденными о факте его отмены. Напомним, что ранее обязанность по информированию поверенного и других лиц об отзыве доверенности лежала целиком и полностью на плечах доверителя. Он должен был либо самостоятельно оповещать всех заинтересованных лиц, либо обращаться в газету «Коммерсантъ» для размещения в ней
платного информационного объявления.

Юридические аспекты
Отвечает генеральный директор АН "Уральский Дом Недвижимости" Вадим Кузьминых:
Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». Прежде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки. Иногда это можно заметить невооруженным глазом, но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в БТИ, должны отсутствовать так называемые красные линии. В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.
Не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры. Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными
транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.
Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя. Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица. Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто. Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает.
Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она ни была, надо тщательно проверять. Риск потери права собственности или затяжных судов ожидает покупателя в следующих ситуациях:
•за последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают;
•квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине случаев можно купить такую квартиру после проверки;
• наследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнаружить их при проверке нереально (я имею в виду внебрачных детей). Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помотают Вам;
•в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жильенеобходимо именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние;
• квартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так;
• продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.
При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собственниками данного объекта.
Идеальный вариант - первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание. Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским. Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.
Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно. А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.
И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут может быть множество
вариантов,начиная маргинальными собственниками, которые уже давно проживают в другом городе или области, заканчивая откровенно криминальными сделками. В практикеесть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течениеодного года, причем по заниженной стоимости. Если Вам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться.
Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая напредыдущую историю. Все документы необходимо анализировать всеми возможными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Дарение относится к одному из видов юридических сделок. Чаще всего с его помощью граждане передают друг другу особо ценное движимое и недвижимое имущество: квартиры, автомобили, акции, землю и т.д.
Дарственная или договор дарения
Первый вопрос, который юристы слышат от людей, связавшихся с процедурой дарения, - в чем разница между дарственной и договором дарения. На деле это один и тот же документ, регламентирующий сделку между физическими или юридическими лицами, которая заключается в безвозмездной передаче имущества одним лицом другому. Дарение регулируется гл. 32 ч. 2. ГК РФ.
В сделке принимают участие две стороны: даритель и одариваемый. При этом первый обязуется осуществить передачу подарка, а у второго никаких обязательств не возникает. В договоре дарения не должно быть условий для получения имущества одариваемым - в обратном случае сделка признается притворной и теряет свою юридическую силу.
• По договору дарения передаются:
•вещи - можно подарить драгоценности, технику;
•имущественные права - подарки в виде квартиры, автомобиля, ценных бумаг;
• освобождение от имущественной обязанности - говоря простым языком, это означает «прощение» долгов.
Когда нужно оформлять дарственную в письменном виде
В зависимости от времени реализации сделки договоры дарения делят на реальные и консенсуальные.
Реальные договора могут быть заключены устно, но для них действует условие - заключение договора должно происходить одновременно с передачей имущества. Типичный пример - вручение подарка на дне рождении после тоста.
Отличие консенсуальных договоров заключается в том, что они фиксируют передачу имущества в будущем времени. Такие сделки должны оформляться письменно. Это же касается ситуаций, в которых дарителем является юридическое лицо, а стоимость подарка превышает 3 000 руб.
Что касается договоров дарения недвижимости, то такие документы не подлежат госрегистрации, если они были заключены после 1
марта 2013 года. Однако непосредственный переход права собственности другому лицу обязательно нужно зафиксировать в Росреестре. Без осуществления этой процедуры одариваемый не сможет считаться владельцем квартиры, земли или доли в них. Также при дарении автомобиля нужно зарегистрировать переход права собственности в ГИБДД.
Когда можно оспорить или отменить сделку
Даритель вправе отменить сделку или отказаться от своего обязательства в следующих случаях:
• если семейное положение или состояние здоровья радикально изменилось, вследствие чего дарение приведет к снижению уровня
его жизни;
• если одариваемый покушался на его жизнь (а также жизнь его близких) или умышленно нанес телесные повреждения; • если одариваемый ненадлежащим образом обращается с полученным имуществом или возможна его безвозвратная утрата;
• если даритель переживет одариваемого, если в Договор дарения внесен этот пункт.
Перечисленные условия не действуют в отношении обычных подарков небольшой стоимости (до 3000 руб.).
Оплата налога
Если вы являетесь дарителем, то беспокоиться не о чем - обязательства по оплате налога ложатся на одариваемого. Согласно НК РФ, гражданин, у которого возник доход в натуральной или денежной форме, должен оплатить НДФЛ.
Однако существует несколько случаев, когда одариваемый полностью освобождается от уплаты налога:
• если в дар были получены денежные средства, а также имущество, которое не относится к следующим категориям: акции, доли, паи, транспорт, недвижимость;
• если дарителем является кто-либо из близких родственников: родители или дети (также уместно для усыновителей и усыновленных), братья и сестры (как полнородные, так и неполнородные), супруги, бабушкили дедушки, внуки.
В указанных случаях одариваемый не только не платит налог, но и не отчитывается перед налоговой.
В остальных ситуациях при получении в дар недвижимости, транспорта, акций, долей или паев от других физических лиц одариваемый обязан уплатить НДФЛ по ставке 13%. При этом, если в договоре дарения не указана стоимость имущества, размер дохода (налоговая база) определяется по рыночной стоимости подарков. Исключение действует для недвижимости - ее стоимость определяют по кадастровой стоимости. Еще одна особенность - если подарок получен от юридического лица в ходе розыгрыша и его стоимость составляет более 4000 руб. , гражданин обязан оплатить НДФЛ по ставке 35%.

Можно ли прописаться в доме в СНТ?
Для того чтобы зарегистрироваться в доме, расположенном в СНТ, Вам необходимо, чтобы строение, которое находится на таком земельном участке, по закону считалось пригодным для постоянного проживания. Вне зависимости от времени года. Чтобы строение признали пригодным для проживания, оно должно обладать прочными конструкциями, соответствовать противопожарной безопасности, инженерные системы должны быть исправны и соответствовать всем требованиям и т. д. Также у человека, желающего зарегистрироваться, должны быть на руках всех документы, подтверждающие правовые основания для регистрации (документы о праве собственности и прочее).
Отвечает генеральный директор Вадим Кузьминых:
Для оформления регистрации (как постоянной, так и временной) необходим почтовый адрес. Большинство СНТ и ДНП официально зарегистрированы и имеют юридический статус, но их администрации редко заботятся о поголовном присвоении адресов всем садоводам. Кому-то он попросту не нужен, кто-то не согласен с размером комиссии, назначенной председателем товарищества за эту процедуру и т. д. Поэтому адрес, вероятнее всего, придется получать в индивидуальном порядке. Важно помнить, что зарегистрироваться можно только в жилом строении. Для этого необходимо получить в МФЦ документы, подтверждающие право собственности на данное жилье.
После этого Вам будет нужно обратиться в органы местного самоуправления для получения адреса постройки. Обязанности по присвоению и смене адресов регистрации граждан передали МФЦ, а там, где их еще нет, по старинке придется идти в паспортный стол, отделение миграционной службы, местную администрацию. Первые случаи успешной прописки в СНТ зафиксированы в 2007-2008 годы.
Отвечает руководитель юридического отдела АН «Уральский Дом Недвижимости» Наталья Кузьминых:
Для того чтобы прописаться в СНТ, необходимо, чтобы дом был оформлен как жилой, потому что прописаться можно только в жилом доме: в СНТ или ДНП. Какие действия необходимо предпринять для регистрации? Вам необходимо взять кадастровый паспорт дома, копию генерального плана поселка, заверенного председателем. А также документы, подтверждающие право собственности на жилье (договор купли-продажи, свидетельство о праве и выписку из ЕГРП). Все это нужно отнести в администрацию поселения, к которому относится Ваше СНТ. Там же Вы напишете заявление о присвоении милицейского адреса. Это заявление рассматривается от семи до 10 дней. После этого Вам выдается постановление о присвоении милицейского адреса. Обращаю внимание! Это постановление действительно всего 10 дней! Поэтому Вам надо успеть вместе с этим документом подать заявление о постановке на учет всех членов семьи в районный УФМС. Также не забудьте приложить к этому пакету паспорта и заполненную домовую книгу, завереннуюпредседателем садоводства. И после этого УФМС выдаст Вам и членам Вашей семьи паспорта с регистрацией по этому адресу.

Без нотариуса не обойтись
В 2016 году выросло число сделок, которые нужно удостоверять, и существенно выросла роль нотариусов в сфере недвижимости.
Так, стали исключительно нотариальными сделки с отчуждением долей в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. То есть в любом случае, если вы владеете не всем объектом недвижимости, а только его частью, то обязаны удостоверить договор купли-продажи в нотариальной конторе. Это же обязательство распространилось на сделки с недвижимостью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, и по отчуждению долей в праве собственности на земельные участки (за исключением земельной доли - пая).
С учетом того, что долевая собственность на квартиры широко распространена в нашей стране, когда имущество приватизировалось и на членов семьи нанимателя, работы у нотариусов в сфере оборота недвижимости существенно прибавилось, ведь, кроме этого, исключительно нотариальными остаются ипотечные сделки, сделки ренты, пожизненного содержания с иждивением, завещание недвижимости, дарение и заключение брачного договора.
- За 9 месяцев 2016 года количество нотариальных действий выросло на 36 %, - сказал на недавней пресс-конференции в Уральской палате недвижимости Петр Дьячков, управляющий делами Нотариальной палаты Свердловской области. - По жилым помещениям - на 47,5 %. Вала нет, все нотариусы работают в нормальном ритме. Нотариусам передается большое количество функций по работе с недвижимостью, но даже если нотариальными станут все сделки с недвижимостью, они справятся, у них большое количество помощников, секретарей, которые могут в любое время перейти к работе в качестве нотариуса.
В 2016 году в работу нотариусов были внесены изменения. Например, отныне каждый гражданин, обратившись к нотариусу, имеет право попросить собрать документы в Управление Росреестра на регистрацию в кратчайшие сроки. Государственные регистраторы уже не проверяют документы, которые передают им нотариусы, и регистрация перехода права происходит автоматически в течение суток.
Следующее новшество касается получения нотариальной доверенности «на расстоянии». Любую доверенность, любой документ, который оформил нотариус в Екатеринбурге, через 5-15 минут можно получить в другом городе страны. Раньше в другой город «бумажную» доверенность надо было отправлять почтой, и доставка её осуществлялась две недели. Сейчас получатель доверенности может через
несколько минут взять её у любого нотариуса страны.
Новшество делает получение нотариальной доверенности удобным, снижает затраты на ожидание и на поездку за документом в другой город, защищает от срыва сделки. Для того, чтобы доверенность была получена в нужном месте, нотариус в исходном городе переводит документ в электронный вид, удостоверяет его равнозначность документу на бумажном носителе своей квалифицированной электронной подписью и уже электронный документ направляет туда, где его ждут. Нотариус другого города распечатывает доверенность, удостоверяет её и выдаёт на руки. Таким же образом можно получить документы по удостоверению сделки по продаже долей в ООО, - нотариус может выдать лист записи налоговых органов, удостоверив равнозначность документа на бумажном носителе электронному документу. Электронный документ, удостоверенный нотариусом, имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе. Удостоверение документов подтверждает тождественность их содержания. Таким образом, может быть удостоверен и передан любой документ, удостоверенный нотариусом. Документы по сделкам, заключённым в простой письменной форме, а также документы, удостоверяющие личность, нотариус не передает.
По данным Федеральной нотариальной палаты, тариф за удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу и наоборот составляет 50 рублей за страницу документа на бумажном носителе. Кроме нотариального тарифа, также взимается плата за правовую и техническую работу. её размер зависит от региона, в котором совершается нотариальное действие.
Кроме этого, нотариат в 2016 году сделал доступным реестр отмененных доверенностей. Теперь, зайдя на http://reestr-dover.ru , можно проверить документ от собственника, который вам представляет продавец квартиры. Найтинтересующую вас публикацию об отмене доверенности можно по дате и реестровому номеру доверенности. Согласно порядку ведения реестра, сведения подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью и вносятся сюда нотариусом незамедлительно сразу после совершения
нотариального действия.

Любой приобретённый объект недвижимости может принести новому владельцу неприятный сюрприз. Поэтому с существованиями определённых рисков покупателям квартир приходится мириться. Главное разглядеть ту планку, выше которой риски становятся слишком высокими. Либо надо так оформить сделку, чтобы не допустить развития событий по плохому сценарию.
Мы собрали в одном месте все «подводные камни», которые могут встретиться покупателю квартиры на вторичном рынке. Приведены экспресс-методики их распознавания, а главное - способы уничтожения некоторых опасностей. Если квартиру покупать нельзя (из-за проблем с бумагами), но очень хочется, то в некоторых случаях можно так оформить сделку, чтобы почти исключить риск её опротестования в будущем.
1. Нарушения при приватизации
Как говорят риэлторы, квартиру надо проверять, начиная «с истоков» - то есть с момента перехода в частные руки. Если на момент приватизации в ней были прописаны граждане, отказавшиеся от участия в приватизации, то с таким объектом могут возникнуть проблемы у будущего собственника.
- Категорически не советуем приобретать квартиру, в которой на момент подписания договора купли- продажи зарегистрирован человек, когда-то отказавшийся от приватизации этой квартиры. В соответствии с Жилищным кодексом, у него есть пожизненное право пользования такой квартирой. Бывает несколько иная ситуация. Человек отказался от приватизации, а спустя какое-то время был выписан из квартиры. Тут надо смотреть: если он выписан через суд, то опять же, от покупки надо воздержаться. Если выписан по собственному заявлению - квартиру можно купить (если нет иных проблемных моментов).
- Ещё одно тяжёлое наследие приватизации - откровенное мошенничество. По сей день, периодически вскрываются случаи незаконной приватизации жилья. А в итоге от нынешнего владельца квартира может уйти в собственность города. Бывает, правда, что суд решает вопрос в пользу нынешнего собственника, однако риск при покупке такого объекта слишком велик. Из практики, квартиру, приватизированную 8 лет назад по поддельному паспорту, нынешний владелец смог отстоять. Ему помогло, что мэрия, по какой-то причине, не стала истребовать это имущество… Или вот ещё один случай.
- Недавно владелец квартиры выиграл суд по незаконно приватизированной квартире. Причём человек, который когда-то делал приватизацию, получил за это реальный срок. Суд согласился с тем, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем, так как до него квартира переходила из рук в руки пять раз. Кроме того, суд учёл, что в сложившейся ситуации есть вина и мэрии, которая не занималась инвентаризацией объектов.
2. Временно выбывшие жильцы
Существует три типа опасности, исходящей от граждан, ранее проживавших в выбранной квартире. Случай первый (самый сложный) - человек, отказавшийся от приватизации, выписан из квартиры и в настоящее время служит в армии, отбывает наказание или находится в районах Крайнего Севера.Человек, оказавшийся в описанной ситуации, через суд может восстановить право на приватизацию. Поэтому от покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать, есть ли у квартиры подобный «хвост» можно, заказав в «паспортном столе» архивную справку по форме 40.
Второй тип опасности, исходящей от бывшего жильца - если этот жилец является совладельцем и, как и в первом случае служит в армии или пребывает в местах не столь отдалённых. Приобретать такую квартиру рискованно, однако, если она уж очень понравилась покупателю, то можно найти выход.
Из практики - клиент захотел купить объект, совладелец которого отбывал наказание на Дальнем Востоке. Этот совладелец подписал бумаги на продажу. Однако сохранялся риск, что по отбытии наказания, он через суд получит право на проживание в этой квартире, так как другого жилья у него нет. Чтобы застраховаться, мы потребовали, чтобы на имя этого человека была приобретена жилая недвижимость, а в договоре купли-продажи было прописано, что человек передаёт право распоряжения причитающейся ему суммой, второму совладельцу квартиры - а проще говоря, своему отцу.
Третий вариант нежелательного развития событий - когда в местах заключения находится человек, просто когда-то имевший регистрацию в продающейся квартире (не имеющий права собственности). Такой бывший житель также по возвращении к месту постоянного проживания может потребовать восстановления права пользования жильём. От подобного сценария можно застраховаться. Надо, чтобы «сидящий» гражданин оформил доверенность на его выписку из квартиры и прописку по новому адресу. Только надо учесть, что силу будет иметь только специальная доверенность, оформленная непосредственно в исправительном учреждении и завизированная
его начальником.
Следует учесть, что если квартира продаётся с прописанным в ней лицом (не сидит, не служит), то новый собственник, скорее всего, без труда выпишет его через суд без каких-либо негативных последствий для себя.
3. Дети и маткапитал
Если нынешний владелец (продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то приобрести у него этот объект можно, но только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.
Бывает, что собственник продаёт квартиру, купленную с использованием маткапитала, при этом не наделяет членов семьи долями в ней. Говорит, что сделает это, когда купит новую квартиру. Мы обратились в органы опеки, и там сказали, что подобное делать нельзя. Наделение долями должно проходить именно в той квартире, за которую платили маткапиталом. В принципе сегодня можно купить подобный объект, в котором дети не наделены долями, и такую сделку зарегистрируют, но высок риск, что впоследствии она будет оспорена через суд. Пока судебной практики по таким делам нет, но она обязательно будет.
Риэлторы замечают, что у продавца обязательно следует спросить, использовал ли он маткапитал. При этом они замечают, что участие маткапитала в приобретении квартиры обычно не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе. «Отлавливать» этот момент придётся по косвенным признакам. Например, если квартира приобреталась с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре или о его использовании скажет досрочная выплата крупной суммы в счёт погашения кредита.
Из практики - покупали квартиру, приобретённую за маткапитал. Продавцы - семейная пара - хотели провести наделение долями в будущей квартире. Мы с моим клиентом настояли, чтобы делалось всё по закону. Пришлось подождать четыре месяца. Но в результате они наделили детей долями и квартиру мы купили.
Отдельно можно рассмотреть ситуации, когда совладельцем квартиры является ребёнок (дети) или в квартире прописаны несовершеннолетние. И в том и в другом случае наличие детей (собственников или жильцов) не должно стать непреодолимым препятствием для покупки квартиры. Покупателю только надо дождаться, чтобы продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки. И, разумеется, следует настоять на том, чтобы прежний владелец квартиры выписал из неё всех жильцов, включая несовершеннолетних. Особенно, если зарегистрированный ребёнок находится под опекой или попечительством, то есть остался без родителей. Если ребёнка, имеющего родителей новый собственник после сделки сможет выписать через суд, то с несовершеннолетним, оставшимся без родителей, это может не получиться. Слуги Фемиды вправе настоять на том, чтобы этот ребёнок получил право пожизненного проживания на этой жилплощади.
Если нынешний владелец (продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то приобрести у него этот объект можно, но только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.
4. Нетерпеливые наследники
Риэлторы не любят, когда продаётся квартира, недавно полученная по наследству. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о смерти наследодателя. Любая квартира, полученная по наследству, считается рискованной покупкой. Причём теоретически на любую квартирку может найтись наследник, который не знал о смерти прежнего владельца. То есть он может заявить свои права спустя любое количество лет после печального события. Либо история может развиваться следующим образом: наследник вступает в права, продаёт квартиру, а спустя много лет находится завещание, о котором никто не знал, зарегистрированное у другого нотариуса. И человек, имеющий, согласно новому завещанию, право на квартиру, судится с нынешним собственником.
Квартира, которую нынешний собственник получил в наследство - это всегда более сложный в плане приобретения объект. Прежде чем принять решение о покупке надо узнать, как проходило вступление в наследство, не было ли судебных разбирательств между наследниками. При этом замечу, что практически невозможно установить всех лиц, имеющих право на наследство умершего владельца квартиры. Тем не менее, если после вступления в наследство прошло не менее трёх лет, и за это время не появлялись новые претенденты на квартиру, то риск при её покупке достаточно невысок, срок предельной исковой давности по делам о вступлении в наследство - 10 лет. С другой стороны, если времени с момента смерти наследодателя прошло мало, то от покупки лучше воздержаться. Мы, например, однозначно предупреждаем клиентов от возможных рисках при покупке объекта, который продаётся в период вступления продавца в наследство.
Также с большой опаской следует относиться к наследству по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше срок после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.
5. Квартира полученная по договору ренты
Ещё один тип объектов, к которым риэлторы относятся с подозрением - это квартиры, полученные нынешним владельцем по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени. Важно, также, сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком «выдержки». При покупке такой квартиры риск минимален.
6. Дееспособность собственника
Если владелец (продавец) квартиры не стоит на учёте нарко- или психодиспансере, это не даёт гарантии, что покупка у него жилья не может быть оспорена. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи у прежнего владельца обнаружились психологические отклонения. Тем не менее, достаточно безопасной считается квартира, собственник которой в настоящее время не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, и адекватно себя ведёт. Совсем хорошо, если он находится не в очень преклонных годах.
Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера. Если у человека есть ограничения в дееспособности, Росреестр приостановит сделку. А это для покупателя потеря времени, а возможно и денег.
7. Продажа по доверенности
Продажа по доверенности - вполне законный способ совершения сделки. Тем не менее, обычно покупатель старается всё же выйти напрямую на собственника. Особенно, когда речь заходит о передаче денег.
Часто по доверенности продаётся квартира, владелец которой уже находится в преклонных годах и не в состоянии сам оформить все бумаги. Но такой собственник - это дополнительные риски. Например, был случай - доверенность была оформлена по правилам, но на момент сделки продавец умер. Причём его представитель факт смерти владельца пытался скрыть. Продавец лишь случайно узнал о смерти собственника и отказался от сделки. Ведь после смерти доверителя доверенность становится недействительной и куплю-продажу квартиры его наследники потом легко аннулируют.
Ещё одна неприятная особенность доверенностей - их подделывают. Правда, в 2017 году появился онлайн-инструмент для проверки подлинности данной бумаги. На сайте Федеральной нотариальной палаты есть специальная страница www.reestr-dover.ru . Указав реквизиты документа - дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил - можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, либо, выявить ухе недействительный документ, а то и фальшивый.
Тем не менее, при проведении сделки через доверенность, риэлторы подключают и свои методы проверки.
Риэлторы советуют очень осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности по цене значительно ниже рынка (на 200-300 тыс. руб.), а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.
8. Хозяин - безнадёжный должник
Проверка квартиры на обременения (нахождение в залоге, запрет на сделки и пр.) - стандартная процедура при подготовке сделки. Эту информацию можно получить из выписки из ЕГРН, которую может получить любой желающий (в электронном виде 300 руб., в бумажном - 750). Но проверку можно провести и более обстоятельно.
Если в отношении продавца возникают сомнения, можно проверить его на предмет вероятного банкротства, выяснить, подал ли он заявку на личное банкротство или уже признан таковым. С помощью сайтов облсуда, районных судов и сайта судебных приставов можно узнать о наличии исков к человеку и имеющейся задолженности. В поисковик сайта вбиваем ФИО человека и получаем информацию. Если владелец квартиры банкрот, по нему есть иски или ведётся исполнительное производство, то сделку с квартирой могут расторгнуть в судебном порядке. В таком случае квартира вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить свои деньги назад.
Тем не менее, во многих случаях квартиру, на которую наложен арест или ограничение купить можно. Например, если жильё в ипотеке или арестовано за долги по коммуналке, то ничто не мешает покупателю передать владельцу квартиры часть суммы, равную сумме долга. После того, как тот погасит свой долг, и залог с квартиры будет снят - сделка завершается.
9. Криминальная квартира
Квартира, в которой ранее был нарко- или иной притон, будет пользоваться популярностью у соответствующего контингента и после смены собственника. Скорее всего, новому владельцу это не понравится. Поэтому риэлторы рекомендуют проверять криминальное прошлое квартир. Правда, сами же говорят, что законно сделать это не всегда возможно. До недавних пор подобную информацию можно было получить в Сбербанке в рамках услуги по экспертному сопровождению сделки, но с осени 2016 года в Екатеринбурге эта услуга не предоставляется.
Ни покупатель, ни его риэлтор не смогут официально получить доступ к данным о преступлениях, зафиксированных в квартире или о вызовах полиции по этому адресу. Но можно попытаться разговорить соседей или изучить архивы криминальных хроник в СМИ. Возможно, что-то удастся найти.
10. Несогласованная перепланировка
Риэлторы не советуют покупать квартиру с несогласованной перепланировкой, если в ней было проведено одно из следующих изменений:
- санузел перестроен так, что часть его оказалась над кухней или комнатой нижних соседей;
- сделан проём в несущей стене;
- кухня или комната объединена с балконом.
Подобные переделки сегодня очень сложно (или невозможно) согласовать. Если у нынешнего владельца есть возможность узаконить переделку, пусть он это делает сам.
11 Техническое состояние квартиры
Плохое и даже отвратительное состояние жилья не делает его неликвидным. Каждый покупатель решает для себя, насколько «убитую» квартиру он готов приобрести. Тем не менее, существуют скрытые факторы, которые могут стать стоп-фактором даже для непритязательного покупателя.
Из практики - клиент отказался от покупки квартиры, после того, как риэлтор указал ему на признаки существования в ней клопов. Человек решил, что бороться с этой напастью он не готов. Замечу, что проблема клопов чаще всплывает при купле-продаже комнат… Бывает, что человек отказывается от покупке квартиры, после того, как специалист посчитает во сколько обойдется предстоящий или незапланированный ремонт. Если у покупателя недостаточно средств, то ремонт просто никогда не закончится. Такую квартиру мы покупать, не рекомендуем.
Риэлтора, представлявшего интересы покупателя, насторожил свежий ремонт в пустой квартире. Агент пошла «на разведку» в управляющую компанию и выяснила, что в квартире недавно был сильный пожар с гибелью людей. Когда потенциальный покупатель об этом узнал, он отказался от приобретения. Человека смутил как психологический момент, так и опасения, что в результате пожара пострадали конструкции дома.

Что разрешают покупать иностранцам. Как проверить чистоту сделки. Сколько берут за свои услуги юристы. И какие документы получает на руки новоиспеченный собственник квартиры в «стране улыбок». Детали и тонкости процедуры приобретения недвижимости в Таиланде - знакомьтесь далее.
Права зарубежных покупателей недвижимости в Таиланде
Иностранное физическое лицо может оформить недвижимость в Таиланде несколькими способами. Выбор способа будет зависеть от типа недвижимости, статуса продавца и цели приобретения.
Квартира в кондоминиуме
Застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную
собственность (Freehold).
Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.
Дом (здание + земля)
Иностранец может оформить здание в полную собственность (Freehold). Земля под домом оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.
Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где одним из учредителей является иностранец, то такая компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) на баланс в полную собственность (Freehold).
С чего начать
Предварительно ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда можно посредством печатных СМИ, интернета или на тематических
выставках. Для проведения дальнейшей сделки иностранным гражданам рекомендуется обращаться в агентства недвижимости - это
позволит избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.
• Пятьдесят процентов покупателей приобретают недвижимость в Таиланде для личного использования, а другая половина - для получения дохода от аренды. Поэтому многие владельцы могут не приезжать в страну годами и необходимо, чтобы кто-то на месте представлял их интересы. Один из способов - еще в процессе покупки выбрать надежное местное агентство недвижимости.
Такое агентство владеет информацией о рынке недвижимости, оно подберет и покажет вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по основным моментам, поделится опытом, проведет переговоры с застройщиком, и далее будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие. Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для покупателей.
Возможность удаленного приобретения
Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 1 года. Это зависит от готовности объекта. Но личное присутствие покупателя необходимо лишь к моменту оформления сделки в земельном департаменте. Поэтому первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание договора, приемка) могут пройти дистанционно.
Далее необходимо приехать в Таиланд для оформления сделки или для подписания доверенности на юриста, который оформит
недвижимость от имени покупателя.
Резервирование объекта. Задаток
При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. В нем отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей, реквизиты для отправки средств.
Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток (обычно около 1% от общей стоимости) для того, чтобы объект был снят с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счет продавца. Задаток обычно невозвратный, за исключением, если сделка не состоится по вине продавца.
Предварительный договор
После подписания резервационного договора и внесения задатка, в течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок (если продавец - застройщик). Если сделка на вторичном рынке и продавец - физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания.
В данном договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора.
Также к нему прилагаются копии идентификационных документов продавца с покупателем, и документов на недвижимость. Предварительный договор имеет юридическую силу и его несоблюдение является основанием для обращения в суд.
Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки
Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:
• Проверка земельного участка - кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).
• Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
• Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500).
• Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).
Обычно покупатели на первичном рынке заказывают только проверку договора. При сделке на вторичном рынке нужно более серьезное
юридическое сопровождение.
Способ оплаты сделки. Перевод денег в Таиланд
При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.
Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму.
Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется пи регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом.
В любом случае, Таиланд не проверяет происхождение денег.
Возможность получения ипотеки. Схемы кредитования
Тайские банки не предоставляют ипотеку иностранцам.
Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства.
Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.
Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде. Происхождение средств для Таиланда не имеет значения.
Государственная регистрация сделки и переход права собственности
Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь
документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.
При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке - это обычно делает юрист.
В день сделки в земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости.
Например, если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:
• Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников.
• Свидетельство на землю (Chanote) - документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец так же является долевым собственником
земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.
• Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.
Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Таиланде
При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте (которая обычно занижена).
Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнается в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.
Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно юристу платят около $300.Услуги агентства недвижимости в Таиланде для покупателя бесплатны.
Расчет покупки конкретного объекта:
Если покупка совершается на первичном рынке, то к стоимости самой недвижимости по контракту прибавляется:
• Расходы на юридическое сопровождение (от $500);
• Стоимость мебельного пакета, приблизительно 10% от стоимости недвижимости (стандартно в первоначальную цену входит только встроенная мебель, сантехника, кондиционеры);
• Сумма налога от 1,1% до 3% (налог будет зависеть от способа оформления недвижимости);
• Взнос в амортизационный фонд (уплачивается одноразово, $15-20 за 1 кв.м. общей площади квартиры, или земельного участка,
если приобретается дом);
Компенсация за установку счетчиков на электричество и воду (около $300);
• После регистрации недвижимости, покупатель оплачивает содержание прилегающей территории - от $50 до $500 в месяц, в зависимости от типа недвижимости (сумма уплачивается ежегодно за год вперед).

Хотите оспорить?
При Управлении Росреестра по Свердловской области действует межведомственная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В 2016 году в комиссию поступило 2171 заявление. Для сравнения: годом ранее было только 1148 заявлений. При этом на стадии первичной проверки предоставленных документов не были приняты к рассмотрению и возвращены для устранения недостатков или самостоятельно отозваны заявителями 308 заявлений. Основная причина отклонения заявлений - несоответствие содержания и оформления отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В Управлении Росреестра рост числа заинтересованных в оспаривании кадастровой стоимости связывают со следующими факторами:
- Во-первых, процедура оспаривания кадастровой стоимости стала проще - в середине прошлого года из состава обязательных документов исключено экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчёт об оценке.
- Во-вторых, в конце 2015 года в кадастр внесены результаты новой кадастровой оценки земель населенных пунктов по 64 муниципальным образованиям Свердловской области.
В итоге в 2016 году комиссия рассмотрела 1752 заявления, из них в отношении 741 заявления (42 %) были приняты решения о пересмотре кадастровой стоимости и об установлении её в размере рыночной.
Следует отметить, что обращаются за оспариванием кадастровой стоимости прежде всего собственники коммерческой недвижимости. Собственникам квартир и индивидуальных жилых домов не стоит торопиться оспаривать кадастровую стоимость, так как стоимость данных объектов в настоящее время не применяется для налогообложения.
Напоминаем, что для оспаривания кадастровой стоимости к заявлению в комиссию Росреестра необходимо приложить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости, отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление подаётся из-за недостоверности указанных сведений).
Подать документы в комиссию можно по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, д. 50, каб. 702, в понедельник и среду - с 9.00 до 17.00, в пятницу - с 9.00 до 16.00, перерыв на обед - с 13.00 до 13.45. Или почтовым отправлением по адресу: 620062, г. Екатеринбург, ул. Генеральская, бА.
С примерными формами заявлений от физического и от юридического лица, информацией об основаниях и порядке обращения в комиссию, итогах рассмотрения заявлений можно ознакомиться на сайте www.rosreestr.ru , в разделе «Кадастровая оценка» подраздел «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости». Не забывайте указывать регион - Свердловская область.
Всё работает!
С начала года в Управлении Росреестра по Свердловской области рассмотрели 47 800 заявлений на оказание услуг порегистрации прав
и около 6000 - по кадастровому учету.
В соответствии с новым законом № 218-ФЗ в Управлении также рассмотрели более 1000 заявлений о единой процедуре, по которой кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно. За это же время в Свердловской области выдано свыше 90 тыс. сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Росреестр заверяет, что все услуги по регистрации прав и кадастровому учёту (как отдельно, так и в виде единой процедуры), а также по получению сведений из ЕГРН полностью доступны как в Свердловской области, так и на всей территории Российской Федерации.
Документы на получение услуг Росреестра можно подать в офисах филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области (Кадастровая палата) и ГБУ СО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ)». Кроме того, на портале Росреестра https://rosreestr.ru можно в электронном виде получить сведения об объекте недвижимости, а также подать
документы на государственную регистрацию прав.
Регистрируем на расстоянии
В январе и феврале в Управление Росреестра по Свердловской области поступило уже почти два десятка заявлений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по экстерриториальному принципу - на объекты недвижимого имущества, расположенные в республиках Крым, Марий Эл, в Краснодарском, Пермском и Ставропольском краях и в Челябинской области.
Кроме того, в работу государственным регистраторам Управления с начала 2017 года на регистрацию объектов у нас в регионе поступило уже 29 заявлений из Москвы, Чувашской Республики, а также из Белгородской, Нижегородской и Челябинской областей.
Напомним, что экстерриториальный принцип - это возможность обращаться за регистрацией прав в офисы приема и выдачи документов безотносительно места расположения дома, квартиры, земельного участка и другого имущества. Удобство получения услуги сокращает временные и финансовые затраты граждан и представителей бизнеса. Такая возможность предусмотрена для заявителя вступившим в
силу с 1 января 2017 года законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В Управлении принимают от граждан и юридических лиц заявления и документы, проверяют их, переводят в электронный вид, заверяют усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) государственного регистратора и передаютвсё это органу регистрации по месту нахождения объекта недвижимости, который и проводит саму госрегистрацию прав, сделок, ограничений и обременений в
соответствии с экстерриториальным принципом.
Итогом всей этой работы является выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая заверяется государственным регистратором по месту приёма документов. Регистрационная надпись на документах проставляется также государственным регистратором по месту приема документов и содержит слова «Регистрация осуществлена по месту нахождения объекта», а также наименование соответствующего территориального органа Росреестра.
Обратите внимание, что услуги по регистрации прав по экстерриториальному принципу оказываются в специально отведённых для этих целей офисах. В Свердловской области приём «экстерриториальных» заявлений осуществляют следующие офисы филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»:
- офис межрайонного отдела филиала, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, 92А,
- офисы территориального отдела филиала, расположенные по адресам:
г. Нижний Тагил, ул. Горошникова, д. 56,
г. Красноуфимск, ул. Советская, д. 9,
г. Серов, ул. Каляева, д. 15.
С полным списком офисов всех субъектов РФ, оказывающих услугу по экстерриториальному принципу, можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра ( https://rosreestr.ru .) в разделе «Физическим лицам» - «Государственная регистрация прав и кадастровый учет недвижимости» - «Получение услуги по экстерриториальному принципу».
Вместо свидетельства
Управление Росреестра по Свердловской области напоминает, что возникновение и переход права на объекты недвижимости, а также постановка на кадастровый учёт теперь подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Получить выписку или другие общедоступные сведения из ЕГРН можно при помощи запроса в электронном виде (на сайте Росреестра) или при личном обращении в офисы регистрационной службы.
Самым привычным способом для граждан ещё остаётся подача запроса на предоставление сведений из ЕГРН при личном обращении в офис приема-выдачи документов. Жители области могут обратиться в любой офис Кадастровой палаты (филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»), Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
Сведения из ЕГРН об объекте недвижимости можно также запросить в электронном виде с помощью специального сервиса на портале Росреестра https://rosreestr.ru .
Заявителям выписки и иные сведения из ЕГРН могут предоставляться как на бумажных носителях, так и в форме электронного документа. Исключение составляют страховые и кредитные организации, которые запрашивают и получают сведения ЕГРН только в
электронной форме.
Сведения ЕГРН, предоставленные на основании запроса, являются актуальными на момент их выдачи независимо от способа их
предоставления. За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, в соответствии с действующим законодательством взимается
плата (госпошлина).
Кстати, с начала 2017 года в Свердловской области подано уже более 115 тыс. запросов о предоставлении сведений из ЕГРН. В электронном виде - около 62 тысяч запросов, в том числе более 43 тысяч запросов поступили в порядке межведомственного
информационного взаимодействия, когда органы власти, нотариусы, суды и иные органы запрашивают необходимые им сведения посредством специально созданной системы СМЭВ без привлечения заявителя.
Подготовлено по сообщениям пресс-службы Управления Росреестра по Свердловской области

Проверка на чистоту
Сделка купли-продажи сама по себе - довольно рискованная операция,
особенно для покупателей. Один неверный шаг, и вы без денег и без жилья. Или с жильем, к которому прилагается «бонус» в виде прописанных там родственников продавца или вовсе чужих ему людей. Как избежать такой нелепой ситуации и что делать, если это с вами все же произошло?
Давайте сначала выясним, по какой причине вообще складываются такие ситуации, что в проданной квартире остались зарегистрированные люди. Во-первых, легкомысленность самого покупателя, который не удосужился проверить все документы на квартиру. Во-вторых, иногда собственник и члены его семьи не успевают выписаться к моменту сделки по ряду причин. В-третьих, порой сам покупатель соглашается приобретать недвижимость с временно прописанными жильцами (такие квартиры, говорят, стоят дешевле других), рассчитывая, что вскоре они выпишутся. Как правило, вторая и третья причины зачастую приводят к одинаковым последствиям. Временные прописанные никуда не торопятся исчезать. Более того, в большинстве случаев они еще и продолжают жить в вашей квартире, утверждая, что такое право им дает наличие прописки. Что ж, рассмотрим каждую из этих ситуаций, и выясним, кто прав и что делать.
Исключаем неожиданности
Чтобы не столкнуться после покупки квартиры с неприятным сюрпризом в виде прописанных людей, опытные риэлторы рекомендуют проверять их наличие до заключения договора купли-продажи.
Кузьминых Наталья Романовна, юрисконсульт агентства «Уральский Дом Недвижимости»:
- Необходимо выяснить - приватизирована ли была квартира, так как бывшие члены семьи собственника, приватизировавшего жилое помещение, которые отказались от приватизации в его пользу, сохраняют за собой право пользования этим жилым помещением бессрочно. Имеется судебная практика о вселении в жилые помещения бывших членов семьи.
Вот жизненный пример. В 2004 году, когда впервые объявили об окончании бесплатной приватизации, супружеская пара и их совершеннолетний сын решили узаконить право собственности на квартиру. За пару лет до этого их дочь, прописанная на тот момент в той квартире, поступила в институт и переехала жить в квартиру дедушки, чтобы быстрее добираться до занятий. Она написала отказ от участия в приватизации, а чуть позже (после приватизации) дедушка прописал ее у себя. Родители продали квартиру, но у дочери осталось юридическое право на проживание в бывшем отчем доме. Если бы дедушка прописал ее к себе до приватизации, то право на проживание она бы потеряла. Конечно, честный человек в подобной ситуации этим правом никогда не воспользуется. А у кого вариантов больше нет (например, дедушка умер и завещал квартиру другим детям, внукам) или просто натура, как у Остапа Бендера, тогда покупатель проблем не оберется. В такой ситуации до сделки нужно запросить у дочери заверенный нотариусом отказ от претензий на проживание в этой квартире.
Санарова Лариса Александровна, ведущий специалист агентства:
- Поэтому не лишним будет уточнить у продавца о наличии зарегистрированных лиц в квартире и зафиксировать в договоре гарантию продавца на то, что выбранный вами объект свободен от прав третьих лиц.
Упоминаем прописанных в договоре
Самая распространенная ситуация, когда покупатель решил приобрести квартиру, но собственник с семьей там еще прописан и обещает выписаться к моменту сделки. Благие намерения, конечно, обнадеживают, но лучше себя подстраховать и документально. Поэтому юристы настоятельно советуют не верить словам, какими бы адекватными и обаятельными ни казались продавцы, а подкреплять эти обещания соответствующими строками в договоре купли-продажи. В идеале - сначала заключить предварительный договор о намерениях. Этот документ четко разграничивает права, обязанности и даже ответственность каждой из сторон на этапе подготовки к сделке. Как правило, в нем проговариваются такие условия, как вносимая сумма задатка или аванса, а также сроки, в которые продавец должен освободить помещение.
Мария Воинкова, ведущий специалист агентства:
- Чем лучше будут проработаны условия предварительного договора, тем лучше будет для обеих сторон, это позволит минимизировать риски и в дальнейшем избежать споров. В установленные в предварительном договоре сроки стороны обязуются совершить ряд определенных действий до заключения основного договора купли-продажи (мены). То есть до сделки у сторон имеется реальная возможность сделать запросы или получить соответствующие справки и выписки. То есть проверить «чистоту» объекта. В условия предварительного договора необходимо включить обязанность продавца выписаться самому, а также снять с регистрации прописанных граждан, а затем предоставить выписку из лицевого счета об отсутствии прописанных лиц, если объект - квартира, и выписку из
домовой книги - если объект частный дом.
Бывает и так, что продавец не успел к моменту сделки выписаться, так как чаще всего люди, продающие жилье, параллельно покупают другую квартиру и просто не имеют возможности сменить прописку. Можно, конечно, выписаться «в никуда», если есть уверенность, что в течение 30 дней появится новое место регистрации. Не всегда люди на это идут.
- Если в силу обстоятельств продавец или кто-либо другой не может быть снят с регистрационного учета до сделки, необходимо включить в договор купли-продажи условие об обязанности выписаться до установленного срока с указанием обязанности по оплате соответствующей части коммунальных услуг, а также с установлением ответственности за неисполнение данного обязательства.
То же самое касается и ситуации, когда покупатель осознанно и добровольно идет на сделку с прописанными в квартире людьми, которые по разным причинам не готовы сменить место регистрации, но готовы, например, сделать скидку. В этом случае в договоре купли-продажи прописываются все условия совершения такой сделки. Если речь только о регистрации в конкретном районе, городе для получения каких-то благ, привязанных к прописке, значит, важно прописать в договоре, что этот человек не имеет права на проживание в квартире, а с самого человека дополнительно получить нотариальный отказ от права проживания. Если же вы заключаете сделку на других условиях, в любом случае, лучше все договоренности оформить документально.
Если жильцы не выписываются
Хорошо, когда договоренности соблюдаются. А что делать, если зарегистрированные люди не торопятся менять прописку или вовсе не хотят? Существует определенная стратегия. Закон в этой ситуации на стороне нового собственника, правда, с оговорками. Важно понимать, что с момента заключения договора купли-продажи собственник теряет все права - они переходят к новому собственнику. Об этом говорится в части 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». При этом прописка действительно дает право на пользование жильем, но в каждой конкретной ситуации есть свои нюансы, поэтому выяснять их нужно уже по факту. Говоря в целом, если по каким-то причинам в договор не были вписаны обязанности по выписке и сроки, то сначала нужно пообщаться с жильцами на официальном уровне.
Кузьминых Наталья Романовна:
- Снять с регистрационного учета прописанных лиц после сделки можно, направив претензию в адрес прописанного гражданина с указанием конкретного срока, до которого он должен сняться с регистрации. Лучше всего установить месячный срок. После того, как месяц истечет, вы вправе обратиться в суд и в судебном порядке снять с регистрационного учета прописанных граждан. Сложность заключается в том, что на практике может оказаться, что место жительства прописанного не совпадает с фактическим адресом места проживания либо вовсе отсутствует информация о его местонахождении. Тогда придется обращаться в полицию за розыском, а только затем - в суд.
При этом закон старается защитить права отдельных категорий граждан.
Мария Воинкова, ведущий специалист агентства:
- Дело существенно осложнится, если зарегистрированными окажутся наниматели недвижимости, получатели ренты, ссудополучатели по договору пользования жильём, несовершеннолетние. В первую очередь, придется доказывать, что такие лица в квартире не проживают, коммунальные платежи не оплачивают, их личных вещей там нет и т. п. При этом суд может дать время прописанным в жилом помещении для поиска другого жилья.
Правда, ситуация с рентой в корне отличается ото всех остальных, так как действующий договор ренты «выше» договора купли-продажи. И в случае недовольства рентополучателя ваша сделка и вовсе может быть признана недействительной.
Санарова Лариса Александровна, ведущий специалист агентства:
Также не стоит забывать, что прописанные люди, помимо права на проживание, имеют и обязанности оплачивать коммунальные услуги, содержание общего имущества и непосредственно жилого помещения.
- Еще важный момент: снятие с регистрационного учета на основании решения суда может быть заочным, а следовательно, через время
может быть оспорено.
Если ситуация с выпиской зашла в тупик, у покупателя есть крайний вариант - оспорить сделку через суд по своей инициативе.
- Если сделка состоялась и оказалось, что в жилом помещении кто-то зарегистрирован, то надо обращаться в суд за признанием сделки недействительной ввиду ее незаключённости. В силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным (обязательным) условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие, в соответствии с законом, право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на
пользование продаваемым жилым помещением.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек
Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает специалист агентства Татьяна Беринчик.
1. Прежде всего обратите внимание на цену.
Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.
2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.
Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.
3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.
Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.
4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.
Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.
5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.
Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так,договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.
Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.
Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.
6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.
Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.
7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.
Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.
8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».
9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.
Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.
10. И, пожалуй, самое главное - это оценка всей полученной в результате проверки информации.
В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.
Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: вопервых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет - решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру
деньги.
При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» - это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.
Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась - это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года - пять лет).
В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Не всегда операции с недвижимостью проходят гладко. Часто их участники расторгают уже заключённые договоры, совершая при этом подчас непоправимые ошибки. Как правило, виной тому заблуждения насчёт процедуры расторжения, во власти которых находятся продавцы и покупатели недвижимых объектов. Таких заблуждений много. Адвокат Олег Сухов в настоящей статье на примере судебной практики осветит пять самых распространённых из них.
Заблуждение № 1: договор можно разорвать в одностороннем порядке без объяснения причин
В чём заключается заблуждение
Немало людей уверено, что расторгнуть уже заключённый и даже исполненный договор достаточно легко. Причём свою уверенность они основывают на Гражданском кодексе (ГК РФ). Его статья 450.1 и правда предусматривает возможность для одностороннего отказа от сделки. Многие здесь видят страховку на случай ошибки. Вроде как не стоит бояться подписать что-то не то, поскольку всегда можно
«взять ход назад».
Опровержение
Так, в частности, считала и истица по делу, рассматривавшемуся в Майкопском городском суде. Она продала квартиру и земельный участок, после чего внезапно захотела оставить то и другое у себя и потребовала аннулировать сделку. Женщина искренне полагала, что одного её порыва души должно быть достаточно. Однако понимания у судей не встретила. В своём решении они справедливо указали на то, что часть 2 статьи 450 ГК РФ дозволяет подобные действия лишь при наличии веских причин. Например, если кто-либо из участников соглашения серьёзно нарушил его условия и тем самым причинил противоположной стороне значительный ущерб. Суд таких нарушений
не обнаружил и вполне логично иск отклонил.
Заблуждение № 2: невыплата покупателем денег не может считаться основанием для разрыва договора
В чём заключается заблуждение
Ещё одно решение того же суда по иску о расторжении договора купли-продажи кажется не столь логичным. Истица мотивировала свою позицию уже не только собственным желанием, но и тем, что покупатель её дома с ней не расплатился. Однако и этот аргумент на суд не подействовал. В вердикте он указал, что ГК РФ не предусматривает самой возможности расторгнуть соглашение насчёт объектов, уже перешедших в собственность нового владельца.
В данном случае точка зрения судей находится в русле популярных представлений. Согласно им, единственная опция продавца, не дождавшегося вознаграждения за отданное имущество - требовать, как это предусмотрено частью 3 статьи 486 ГК РФ, полной оплаты и проценты за просрочку. А если он всё-таки претендует на возвращение именно недвижимости, то должен прописывать такой вариант в договоре, - предупреждает адвокат Олег Сухов.
Опровержение
Оказывается, существует и иная судебная практика. Советско-Гаванский городской суд в аналогичной ситуации расторг договор купли- продажи жилья. Вердикт отсылал к Постановлениям Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года. Постановления и впрямь подчёркивают право продавца на взыскание всей суммы с недобросовестного покупателя. Однако они же допускают и расторжение уже зарегистрированного договора, в том числе в случае существенных его нарушений. К их числу суд отнёс и отказ нового владельца внести деньги за приобретённое имущество.
Многие другие суды принимали схожие решения. То есть неверно говорить, что при неоплате договора нельзя его разорвать. Зависит от того, на какого судью попадёте.
Заблуждение № 3: при расторжении договора нельзя требовать обратно ранее выплаченные по нему деньги
В чём заключается заблуждение
Нередки и противоположные ситуации. Недвижимый объект заранее частично или даже полностью оплачен, после чего сделка вдруг срывается и расторгается. По распространённому убеждению, дела покупателя здесь чрезвычайно плохи, и он не только не получит вожделённые квартиру или дом, но и своих денег не вернёт. Подтверждением чему служит часть 4 статьи 453 ГК РФ, препятствующая возврату всего, что исполнено по договору до его расторжения.
Опровержение
Обратимся вновь к обсуждавшимся выше постановлениям центральных судов. Там и в самом деле упомянут принцип, по которому уплаченное по переставшему действовать договору не возвращается. Но они же отсылают к статье 1103 ГК РФ, посвящённой неосновательному обогащению. Выясняется, что продавец, взявший деньги и расторгший сделку, под указанную статью тоже попадает.
Суд в такой ситуации примет отнюдь не его сторону и обяжет возместить ущерб.
Заблуждение № 4: предварительный договор купли-продажи ни к чему не обязывает и потому не стоит тратить время на его расторжение
В чём заключается заблуждение
А как быть, когда договор купли-продажи всего-навсего предварительный? Зачастую полагают, что если одна из сторон вдруг передумала, то может себя особо не утруждать основаниями для отказа от сделки. Предварительный договор рассматривают как некий протокол о намерениях, а их всегда можно изменить. Просто не подписывайте основной договор и живите как прежде.
Опровержение
Об ошибочности такого хода мыслей, смог узнать ответчик по иску, рассматривавшемуся в Шатурском городском суде. Этот человек собирался продать квартиру и заключил предварительный договор с потенциальным покупателем. Но дальше решил, что ему выгоднее сдавать её в аренду. Хозяин квартиры очень удивился, - приводит пример адвокат Олег Сухов, когда услышал о том, что, по статье 429 ГК РФ, его можно принудить к заключению основного договора на условиях предварительного. А чтобы не допустить подобного поворота, предварительное соглашение нужно было всё же расторгать. И не с бухты-барахты, а, как и при разрыве основного договора, найти для
этого законные основания.
Заблуждение № 5: в разрыве по обоюдному согласию нет никаких сложностей
В чём заключается заблуждение
Но, в конце концов, не всегда желание отказаться от намеченной сделки высказывает лишь одна сторона. Встречаются случаи, когда изменили планы сразу оба участника договора. Казалось бы, разве могут тут быть хоть какие-то подводные камни? Ведь и спора вообще никакого нет. Нужно лишь составить самый простой документ об отказе от прежних замыслов и ни о чём не беспокоиться.
Опровержение
Всякий, кто так думает, должен помнить следующую историю. Двое хороших знакомых заключили договор купли-продажи квартиры и оформили его нотариально. После чего решили отказаться от исполнения договора, о чём составили документ в двух экземплярах. Привлекать нотариуса ещё и к этой процедуре они сочли излишним. Но спустя пару дней пути друзей разошлись.
Покупатель всё же решил, что квартира ему нужна, и стал настаивать на том, что сделка состоялась. И суд принял его сторону. По статье 452 ГК РФ расторгаться сделка должна в той же форме, в какой и заключалась. А, следовательно, нотариус тоже требовался. Как видим, даже в таком вроде бы простом деле, как разрыв договора по общему согласию, требуется юридическая точность.

В 2016 году окончательно ушло в прошлое свидетельство о регистрации прав на недвижимость. Подтвердить свою собственность на квартиру, дом или участок теперь можно только выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Заказать выписку можно как бумажный документ - в Кадастровой палате и офисах МФЦ, а можно в электронном виде на сайте Росреестра rosreestr.ru - и бумажный, и электронный документы имеют одинаковую силу, только последний можно получить быстрее и сэкономить на госпошлине.
Очень часто участники сделок - как покупатели, так и продавцы - нуждаются в дополнительной информации. Например, до сих пор на сайте Росреестра можно было заказать выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также о кадастровой стоимости объекта. Хорошая новость для тех, кто хотел бы для устранения сомнений и обеспечения безопасности сделки получить дополнительную информацию из реестра недвижимости: отныне с помощью новых электронных сервисов на сайте Росреестра можно получить ещё четыре вида сведений из ЕГРН:
- о правах отдельного лица на имеющиеся (или имевшиеся) у него объекты недвижимости;
- о содержании правоустанавливающих документов;
- о переходе прав на объект недвижимости;
- кадастровый план территории.
Предоставление указанных сведений предусмотрено вступившим в силу с 1 января 2017 года законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Выписка о правах отдельного лица содержит обобщенные сведения о недвижимости на территории Российской Федерации, находящейся в собственности или ранее принадлежавшей конкретному правообладателю. Есть возможность получить общую информацию (все виды недвижимости, за всё время, на всей территории РФ), а можно конкретизировать детали запроса - по месту (можно выбрать несколько регионов), по типу объекта (комната, квартира, жилой дом, нежилое здание и так далее), за конкретный период времени.
Выписка о содержании правоустанавливающих документов включает в себя описание конкретного объекта недвижимости, реквизиты и содержание правоустанавливающего документа, а также дату закрытия раздела ЕГРН, содержащего сведения об объекте недвижимости, о котором запрашивается информация.
Обратите внимание! Информация, которая содержится в выписке о правах отдельного лица, а также в выписке о содержании правоустанавливающих документов, относится к сведениям ограниченного доступа. Такая выписка может быть предоставлена только правообладателям или их представителям, а также государственным органам и должностным лицам, которые имеют право на получение информации ограниченного доступа.
Выписка о переходе прав на объект недвижимости содержит сведения о конкретном объекте и обо всех физических или юридических лицах, у которых в настоящий момент или ранее были зарегистрированы на него права собственности.
Кадастровый план территории содержит сведения о кадастровом квартале и расположенных в нём объектах недвижимости, а также план, чертёж или схему находящихся на его территории объектов недвижимости, границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, населенных пунктов и территориальных зон. Данная форма сведений также содержит описание местоположения границ объектов недвижимости в кадастровом квартале и сведения о пунктах опорной межевой сети.
Для заказа кадастрового плана территории необходимо знать её кадастровый номер (в данном случае - три группы цифр, разделённых двоеточием, например, 66:66:60006) и ориентиры территории. Последняя информация - обязательна для заполнения, хотя и является справочной. Те, кто уже пользовался данным сервисом, утверждают, что указывали здесь названия окрестных улиц, дублировали кадастровый номер квартала, писали «без ограничений» или просто ставили какой-либо символ, вплоть до пробела.
Запросить любую из шести видов выписок из ЕГРН об объекте недвижимости может любое заинтересованное лицо (за исключением упомянутых выше) и удобным для него способом - или при личном обращении в офис Кадастровой палаты и многофункциональный центр «Мои документы», или в электронном виде на сайте Росреестра. В последнем случае с главной страницы на сайте rosreestr.ru нужно перейти в разделы «Физическим лицам» или «Юридическим лицам». Затем выбрать справа на зелёном фоне под шапкой «Электронные сервисы» закладку «Получение сведений из ЕГРН». На открывшейся странице под шапкой «Государственные услуги» выбираем нужную выписку и заполняем необходимые данные (нужно пройти 3-4 шага).
Итогом может быть электронный документ - точнее, ссылка на скачивание электронного архива, в котором будут находиться xml-файл с информацией, изображение (план) и электронно-цифровая подпись регистратора, заверившего документы. На сайте можно также заказать и бумажный документ - с получением почтового отправления или самостоятельным получением в конкретном территориальном отделе МФЦ или Кадастровой палаты.
В соответствии с 218-ФЗ сведения из ЕГРН по запросу, направленному посредством электронного сервиса, предоставляются в течение 3 дней. За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, в соответствии с законодательством взимается госпошлина.
Выписка о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости для физических лиц стоит в электронном виде - от 400 рублей, в бумажном - от 650 рублей. Для юридических лиц соответственно - от 650 и 1800 рублей.
Выписка о содержании правоустанавливающих документов для физ. лиц стоит 400 рублей (электронный вид) и 600 рублей (бумажный), для юридических - 800 и 1700 рублей.
Выписка о переходе прав на объект недвижимости для физических лиц - 250 рублей (электронный вид) и 400 рублей (бумажный). Для юридических лиц соответственно - 500 и 1100 рублей.
Кадастровый план территории для физических лиц стоит 300 рублей (электронный вид) и 1500 рублей (бумажный). Для юридических - 600 и 4500 соответственно.
Если кого-то беспокоит сохранность информации о своём объекте, он может заказать в Росреестре справку о лицах, получивших сведения о данной недвижимости. В электронном виде «частникам» такая справка обойдётся в 250, в бумажном - 400 рублей. Юридическим лицам - 700 и 1100 рублей.
Оплатить госпошлину можно на сайте Росреестра с помощью банковской карточки при заказе выписки в электронном виде.